영업양수도 계약 체크리스트: 채무·직원·상호·임대차 승계

정정·업데이트(2026년 10월 5일): 사업양수인의 제2차 납세의무 적용 대상을 구체화하고 주식회사 영업양수도의 내부 승인 절차를 보완했습니다.

영업양수도 계약에서 가장 먼저 확인할 것은 ‘가게를 통째로 인수한다’는 말이 정확히 무엇을 뜻하는지입니다. 인테리어·집기·재고만 사는 자산매매와, 직원·거래처·영업노하우까지 조직째 이어받는 영업양수도는 인수 뒤에 떠안는 책임의 범위가 다릅니다.

• 보증금: 계약 이행이나 채무를 담보하기 위해 상대방에게 맡기는 돈
• 압류: 강제집행 등을 위해 채무자가 특정 재산을 마음대로 처분하지 못하게 하는 법적 조치
• 퇴직금: 법에서 정한 요건을 충족한 근로자가 퇴직할 때 사용자가 지급하는 금전
• 개인정보: 살아 있는 개인에 관한 정보로서 그 개인을 알아볼 수 있거나 다른 정보와 쉽게 결합해 알아볼 수 있는 정보

그다음은 숨은 채무입니다. 기존 상호를 계속 쓰면 양도인이 영업하면서 진 빚을 양수인도 갚아야 할 수 있습니다. 기준은 상법 제42조이고, 상호를 바꾸더라도 채무를 인수한다고 광고했다면 상법 제44조에 따라 같은 책임이 생길 수 있습니다.

마지막으로 임대차·직원·인허가·고객정보는 계약서에 승계한다고 적는 것만으로 넘어오지 않는 경우가 많습니다. 건물주·기관의 동의나 정해진 통지 절차가 따로 필요하므로, 잔금 전에 하나씩 확인해야 합니다.

계약 전에 열어볼 자료 한눈에 보기

분야	확인할 자료	놓치면 생기는 문제
계약주체	사업자등록·법인등기·신분증	권한 없는 사람과 계약
자산	재고·설비·차량·보증금 목록	담보·리스·타인 소유 누락
채무	매입대금·대출·세금·미지급임금	인수 뒤 독촉·압류 분쟁
계약	임대차·가맹·공급·플랫폼	상대방 동의 없이 승계 불가
직원	근로계약·임금·퇴직금·연차	고용승계·체불 분쟁
허가	영업신고·면허·인증	명의변경 전 영업 중단
지식재산	상표·도메인·SNS·사진	계정·브랜드 사용 불가
개인정보	회원·고객 DB와 고지	무단 이전·목적 외 이용

계약서 제목보다 실제로 무엇을 넘겨받는지가 책임 범위를 정합니다.

영업양도인지 자산매매인지 구분합니다

영업양도는 일정한 영업목적을 위해 조직화된 재산과 기능이 동일성을 유지하면서 이전되는 거래를 뜻합니다. 쉽게 말해 가게라는 하나의 사업이 주인만 바뀐 채 그대로 굴러가는지가 핵심입니다. 다음 요소를 함께 봅니다.

• 같은 장소에서 같은 업종을 계속 운영함
• 주요 설비와 재고를 함께 인수함
• 직원과 거래처가 상당 부분 유지됨
• 상호·전화번호·도메인·SNS를 이어받음
• 영업비밀·매뉴얼·고객정보를 인계받음
• 휴업 없이 바로 영업을 계속함

냉장고와 테이블 몇 개만 산 거래를 반드시 영업양도로 볼 수는 없습니다. 반대로 계약서에 자산양수도라고 적어도 사업의 핵심 조직을 그대로 넘겨받았다면 실질이 문제될 수 있습니다.

예를 들어 폐업한 카페의 커피머신과 가구만 사서 새 이름으로 다른 콘셉트의 매장을 열었다면 자산매매에 가깝습니다. 반면 같은 자리에서 같은 간판, 같은 직원, 같은 단골 예약계정을 그대로 쓰며 다음 날부터 영업했다면 영업양도로 판단될 가능성이 높습니다.

주식회사 거래라면 내부 승인도 확인합니다

양도인이 주식회사이고 영업 전부 또는 중요한 일부를 양도한다면 상법 제374조에 따른 주주총회 특별결의가 필요한지 먼저 확인해야 합니다. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 회사의 영업 전부·일부 양수도 같은 조의 대상입니다. 소집 통지에 반대주주의 주식매수청구권 내용과 행사방법을 알리는 절차까지 확인하고, 대표자의 서명만으로 필요한 회사 승인이 모두 갖춰졌다고 보지 마세요.

무엇을 인수하는지 별지로 만듭니다

본문에 일체를 양도한다라고 쓰는 대신 자산별 목록을 붙이세요. 목록에 없는 물건이 나중에 양도인 것으로 드러나거나, 리스 회사가 회수해 가는 일을 막기 위해서입니다.

유형자산

• 재고 품목·수량·유통기한
• 기계·가구·차량의 모델·일련번호
• 소유자와 담보·리스 여부
• 인도 시점의 상태와 하자
• 수리·교체가 필요한 항목

무형자산

• 상호·상표·도메인
• 전화번호·예약계정·플랫폼 입점권
• 사진·영상·메뉴·교육자료
• 영업비밀·매뉴얼
• 회원권·포인트·선불금

계정 비밀번호만 전달받았다고 플랫폼 계약이 승계되는 것은 아닙니다. 운영사 약관과 명의변경 절차를 확인해야 합니다.

받을 돈(매출채권)을 넘겨받을 때

거래처에서 아직 받지 못한 외상대금까지 인수한다면 채권양도 절차를 따로 밟아야 합니다. 민법 제449조는 채권을 양도할 수 있다는 원칙을 두고, 민법 제450조는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 양도를 주장할 수 있도록 합니다. 다른 채권자와 다툼이 생길 때를 대비하려면 그 통지나 승낙을 확정일자 있는 증서로 받아 두어야 합니다.

채무는 ‘없다’는 진술보다 증빙을 봅니다

양도인에게 다음 자료를 요청하세요.

1. 금융기관별 대출·담보 내역
2. 세금 납세증명과 체납 여부
3. 주요 매입처 잔액확인서
4. 미지급 임금·퇴직금·연차 목록
5. 고객 선불금·쿠폰·상품권 잔액
6. 진행 중인 소송·민원·행정처분
7. 리스·렌탈·장기계약 해지비용
8. 보증·연대채무·공동사업 정산

계약에는 미고지 채무가 발견됐을 때 대금 공제, 손해배상, 계약 해제와 자료제출 의무를 넣으세요. 다만 양도인의 보상약정이 있어도 채권자가 양수인에게 직접 청구할 수 있는 법적 구조가 생기면, 양수인이 먼저 갚은 뒤 양도인에게 따로 구상(대신 갚은 돈을 돌려 달라고 청구)해야 할 수 있습니다.

상호를 계속 쓰면 채무 책임을 확인합니다

기존 상호를 그대로 사용하면 거래처는 같은 사업이 이어진다고 믿기 쉽습니다. 그래서 상법 제42조는 양도인의 상호를 계속 사용하는 영업양수인도 양도인의 영업으로 생긴 제3자 채권을 갚을 책임이 있다고 정합니다.

이 책임을 피하는 방법도 같은 조에 있습니다. 양수인이 영업을 넘겨받은 뒤 지체 없이 양도인의 채무에 대한 책임이 없다는 뜻을 등기하면 책임이 생기지 않습니다. 등기하지 않았더라도 양도인과 양수인이 지체 없이 채권자에게 그 뜻을 통지했다면, 통지를 받은 채권자에 대해서는 책임을 지지 않습니다. 상호를 그대로 쓸 계획이라면 면책 등기가 가능한지와 채권자 통지 일정을 잔금일 전후로 미리 정해 두세요.

확인할 내용:

• 동일하거나 매우 유사한 상호인지
• 간판·영수증·전화·SNS가 계속되는지
• 채권자가 동일 사업으로 인식했는지
• 채무를 인수하지 않는다는 등기·통지를 적시에 했는지
• 양수인이 채무를 갚겠다고 별도로 약속했는지

상호를 바꿨다고 모든 책임이 사라지거나, 상호를 같게 썼다고 양도인의 개인채무까지 자동 승계되는 것은 아닙니다. 이 책임은 양도인의 영업으로 인한 채무에 관한 것이므로, 영업 관련 채무와 거래 경위를 구체적으로 나눠야 합니다.

반대 방향도 있습니다. 상법 제43조는 상호를 계속 쓰는 경우 양도인의 영업으로 생긴 채권에 대해 채무자가 선의이고 중대한 과실 없이 양수인에게 변제하면 그 변제를 유효로 봅니다. 외상대금을 누가 받는지 정하지 않았다면 거래처가 양수인에게 돈을 보내도 양도인이 다시 청구하기 어려울 수 있으니, 기준일 전후 매출채권의 귀속을 계약서에 적어 둡니다.

임대차와 권리금: 건물주 동의부터 확인합니다

가게 영업을 인수해도 임차권이 자동으로 넘어오지 않을 수 있습니다. 임차권을 양도하려면 원칙적으로 임대인의 동의가 필요하기 때문입니다.

• 기존 임대차계약의 양도·전대 금지
• 건물주의 신규계약 조건
• 보증금 반환·승계 방식
• 연체차임·관리비
• 원상복구 범위
• 업종 제한과 인허가
• 권리금 회수기회 보호 여부

영업양수도 대금과 임대차보증금, 권리금을 한 금액으로 합치지 말고 항목별 지급조건을 분리하세요. 건물주가 신규 계약을 거절하거나 보증금을 크게 올리면 영업양수도 자체가 의미를 잃을 수 있으므로, 건물주 동의를 잔금 지급의 조건으로 거는 방법도 있습니다. 권리금 구조는 권리금의 종류와 보호 기준에서 확인할 수 있습니다.

직원 승계는 실제 사업의 계속성을 봅니다

영업이 조직적으로 이전되면 근로관계도 원칙적으로 양수인에게 함께 넘어간다는 것이 판례의 태도입니다. 직원은 전원 퇴사 처리한다는 계약 당사자의 문구만으로 실제 근로관계가 항상 끊기는 것은 아닙니다. 반대로 승계를 원하지 않는 직원은 반대 의사를 밝혀 양도인 쪽에 남거나 퇴직할 수 있습니다.

실사할 항목:

• 직원별 입사일과 근속기간
• 임금·수당·연차·퇴직금
• 4대보험과 원천세
• 진행 중인 산재·징계·노동분쟁
• 승계를 거부하는 직원의 처리
• 양도 전 체불과 양도 후 지급 책임

근로관계가 승계되면 근속기간도 이어지는 것이 원칙이어서, 나중에 퇴직금을 계산할 때 양도인 밑에서 일한 기간까지 합산될 수 있습니다. 직원에게 사업주 변경일과 근로조건을 서면으로 안내하고, 기준일까지의 임금·퇴직금을 누가 부담할지 계약서에 명확히 적으세요.

허가와 신고는 업종별로 다릅니다

음식점·학원·여행업·숙박업·의료·건설·대부업 등은 사업자등록만 바꿔서는 영업을 이어갈 수 없는 경우가 있습니다.

1. 허가가 승계 가능한지 확인합니다.
2. 양도인의 행정처분 이력이 따라오는지 봅니다.
3. 시설기준과 책임자 자격을 점검합니다.
4. 명의변경 완료 전 영업 가능 여부를 묻습니다.
5. 보증보험·공제조합·교육 이수도 갱신합니다.

관할기관에 계약서 초안을 보여주고 처리순서와 소요서류를 확인하는 편이 안전합니다. 업종에 따라서는 양도인이 받은 영업정지 같은 행정제재의 효과가 양수인에게 이어질 수 있으므로, 처분 이력은 기관에 직접 확인합니다.

세금은 사업 단위로 따로 봅니다

영업양수도에서 자주 놓치는 세금 문제는 두 가지입니다.

• 부가가치세: 사업장별로 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 넘기는 거래로 인정되면 부가가치세 과세 대상이 아닐 수 있습니다. 반대로 일부 자산만 넘기는 거래라면 세금계산서를 발행해야 할 수 있습니다. 어느 쪽인지에 따라 대금에 부가가치세를 얹을지가 달라지므로 계약 전에 세무 상담으로 확인합니다.
• 양도인의 체납세금: 국세기본법 제41조의 사업양수인 제2차 납세의무는 모든 인수자에게 일률적으로 적용되지 않습니다. 시행령 제22조는 사업장별 권리·의무를 포괄적으로 승계한 사람 중 양도인의 특수관계인이거나 양도인의 조세회피를 목적으로 사업을 양수한 사람으로 범위를 제한합니다. 이 요건 아래 양도일 전에 확정된 해당 사업의 국세 등을 양도인 재산으로 충당해도 부족하면, 양수한 재산 가액을 한도로 책임이 생길 수 있습니다. 양도인에게 납세증명서를 받고 홈택스에서 사업자 상태를 확인해 두는 이유입니다.

사업자등록은 양도인의 폐업신고와 양수인의 신규 등록이 따로 이뤄지는 것이 보통이므로, 두 날짜와 잔금일을 맞춰 매출·매입 귀속이 섞이지 않게 합니다.

고객정보를 넘길 때는 별도 절차를 밟습니다

영업양도에 따라 개인정보를 이전할 때는 정보주체에 대한 통지와 처리 목적·보유기간 등을 확인해야 합니다. 관련 기본 규정은 개인정보 보호법 제27조에 있습니다. 양도인은 이전하기 전에 이전 사실과 받는 사람, 이전을 원하지 않을 때의 방법을 고객에게 알려야 하고, 넘겨받은 양수인도 원래 수집 목적 범위에서만 그 정보를 써야 합니다.

고객 DB를 엑셀로 복사해 먼저 넘기지 말고 다음을 정하세요.

• 이전되는 개인정보 항목
• 양수인의 상호·연락처
• 이전 목적과 시점
• 동의를 받지 않은 마케팅 정보
• 탈퇴·삭제 요청 처리
• 이전 전후 접근권한과 암호화

대금은 한 번에 전부 지급하지 않습니다

일반적인 지급 구조는 다음과 같이 나눌 수 있습니다.

시점	지급 조건
계약금	독점협상·자료제공 시작
중도금	임대인·가맹본부·기관 동의 확보
잔금	자산·계정·열쇠·서류 실제 인도
유보금	숨은 채무·재고·세금 확인기간 뒤 지급

잔금 전날에는 재고실사, 미지급금 확인, 계정 접근과 임대차·허가 상태를 다시 점검하세요. 유보금은 숨은 채무가 드러났을 때 바로 공제할 수 있는 현실적인 안전장치이므로, 지급 시점과 공제 기준을 계약서에 함께 적습니다.

계약서에 넣을 핵심 조항

• 양수도 대상과 제외 항목
• 기준일 전후 수익·비용 귀속
• 진술·보장과 위반 책임
• 미고지 채무의 배상
• 직원·고객·거래처 통지
• 상호·상표·계정 사용
• 임대차·허가 승인 조건
• 경업금지의 지역·기간·업종
• 자료 인계와 개인정보 보호
• 해제·위약금·분쟁해결

경업금지는 양도인이 바로 옆에 같은 가게를 다시 열지 못하게 하는 장치입니다. 상법 제41조에 따르면 양도인은 다른 약정이 없으면 10년간 같은 특별시·광역시·시·군과 인접 지역에서 같은 영업을 하지 못합니다. 당사자가 따로 약정하더라도 같은 지역과 인접 지역에서 20년을 넘지 않는 범위에서만 효력이 있습니다. 그보다 좁은 범위로 정하고 싶다면 지역·기간·업종을 계약서에 구체적으로 적습니다.

자주 하는 실수

• 간판만 바꾸면 빚과 무관하다고 믿는 경우: 상호를 바꿔도 채무 인수를 광고했거나 별도로 갚겠다고 약속했다면 책임이 생길 수 있습니다.
• 상호를 그대로 쓰면서 등기·통지를 미루는 경우: 면책 등기와 통지는 지체 없이 해야 효과가 있습니다.
• 건물주와 이야기하기 전에 잔금을 치르는 경우: 임대차 승계가 거절되면 인수한 설비를 쓸 장소가 사라집니다.
• 직원 문제를 구두로 정리하는 경우: 승계 여부와 기준일까지의 임금·퇴직금 부담을 서면으로 정하지 않으면 양쪽 모두 체불 분쟁에 휘말립니다.
• 고객 DB를 먼저 받는 경우: 통지 없이 넘겨받은 개인정보를 마케팅에 쓰면 양수인도 책임을 질 수 있습니다.

영업양수도는 좋은 매장을 인수하는 계약이 아니라 사업의 자산·사람·계약·채무를 기준일에 맞춰 옮기는 거래입니다. 잔금보다 먼저 인수대상과 숨은 책임을 숫자와 서류로 확정하세요.