부모님 집 무상거주: 확정일자·보증금·증여세 판단 기준

부모님 집 무상거주가 곧바로 증여세 대상이 되는 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법 제37조는 소유자와 함께 사는 주택을 과세 대상에서 빼고, 따로 살더라도 무상사용이익이 대통령령으로 정한 기준금액 미만이면 과세하지 않습니다. 반대로 가족끼리 계약서를 한 장 써 두었다고 보증금이나 세금 문제가 저절로 해결되지도 않습니다.

• 보증금: 계약 이행이나 채무를 담보하기 위해 상대방에게 맡기는 돈
• 확정일자: 문서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 확인받는 날짜 표시
• 임차인: 집이나 물건 등을 빌려 사용하고 그 대가를 지급하는 사람
• 대항력: 임대차 같은 권리를 계약 당사자가 아닌 제3자에게도 주장할 수 있는 효력

결론을 바꾸는 조건은 세 가지입니다. 차임·보증금 없이 주택을 무상으로 쓰는지, 돌려받을 보증금을 실제로 낸 임대차인지, 부모님과 같은 집에 함께 사는지입니다. 이 세 가지에 따라 민법상 계약의 성격, 보증금 보호, 증여세 판단이 각각 달라집니다.

무상 사용인지, 보증금을 낸 임대차인지부터 가립니다

돈을 내지 않고 주택을 빌려 쓰다가 나중에 돌려주기로 했다면 민법 제609조의 사용대차(무상으로 빌려 쓰는 계약)에 해당할 수 있습니다. 차임이나 보증금을 실제로 주고받고 반환의무가 있다면 민법 제618조의 임대차(대가를 내고 빌려 쓰는 계약)인지 살펴야 합니다.

계약서 제목을 ‘임대차계약서’로 적는다고 실질이 바뀌지는 않습니다. 계약서와 함께 계좌이체 내역, 실제 점유, 관리비·수선비를 누가 냈는지, 당사자의 의사를 종합해 봅니다. 가족 간 거래일수록 현금 대신 계좌로 주고받고 영수증을 남겨 두어야 실제 지급 여부를 나중에 증명할 수 있습니다.

확정일자만으로 보증금이 보호되는 것은 아닙니다

주택임대차보호법 제3조에 따라 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 원칙적으로 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받으려면 같은 법 제3조의2에 따라 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 함께 갖추어야 합니다. 이것을 우선변제권이라고 합니다.

다만 다음 조건을 빼고 보면 보호 범위를 과대평가하기 쉽습니다.

• 계약서에만 보증금을 적은 것이 아니라 실제 지급·반환 약정이 있는지
• 주택 점유와 주민등록을 취득한 뒤에도 계속 유지하는지
• 임차인의 대항력 취득 전에 설정된 근저당권·압류·세금체납이 있는지
• 경매·공매 절차에서 배당요구 등 필요한 조치를 기한 내에 했는지

예를 들어 부모님이 주택담보대출을 받아 근저당권이 이미 설정된 집에 자녀가 나중에 보증금을 내고 전입했다면, 경매에서는 먼저 설정된 근저당권자가 앞 순위로 배당받습니다. 그래서 ‘확정일자가 있으면 언제나 보증금 전액을 가장 먼저 받는다’고 단정할 수 없습니다. 계약 전에 등기사항전부증명서와 선순위 보증금, 세금체납 여부를 확인해 두어야 합니다.

무상거주의 증여세는 5년 현가환산액으로 판단합니다

상속세 및 증여세법 제37조는 타인의 부동산을 무상으로 사용해 얻은 이익을 증여재산가액으로 봅니다. 다만 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 법문상 제외됩니다. 그래서 부모님과 같은 주택에 사는지, 부모님은 다른 주소에 살고 자녀가 주택 전체를 따로 쓰는지를 가장 먼저 나눠 봐야 합니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제27조와 시행규칙은 다음과 같은 판단 구조를 둡니다.

1. 각 연도의 무상사용이익은 해당 부동산 가액에 연 2% 율을 적용해 산정합니다.
2. 무상사용 기간은 5년으로 보고, 각 연도의 이익을 연 10% 율로 할인해 현재가치로 환산합니다.
3. 이렇게 환산한 이익이 1억 원 미만이면 법 제37조의 과세 대상에서 제외됩니다.
4. 5년을 초과해 계속 무상 사용하면 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 사용을 시작한 것으로 봅니다.

이 구조는 ‘부동산 가액 × 2%를 매년 월세처럼 누적하고, 10년 증여재산공제 5천만 원을 넘는 순간 자동 과세된다’는 설명과 다릅니다. 부동산 가액, 실제 사용면적, 동거 여부와 사용 개시일이 달라지면 결과도 달라질 수 있습니다. 국세청의 상속세·증여세 집행기준도 무상사용이익 1억 원 이상을 과세요건으로 안내합니다.

1억 원은 주택가격이 아니라 환산한 이익의 기준입니다

‘시가 1억 원 이상 집에 무료로 살면 과세된다’는 설명도 틀립니다. 시행령의 1억 원 기준은 부동산 자체의 가격이 아니라 5년치 무상사용이익을 현재가치로 환산한 금액에 적용합니다.

위 구조를 그대로 단순 계산해 보면 감이 옵니다. 예를 들어 평가액 10억 원인 주택을 자녀가 혼자 무상으로 쓴다면 연간 이익은 2,000만 원이고, 5년치를 연 10%로 할인하면 약 7,580만 원으로 1억 원에 못 미칩니다. 같은 계산으로는 부동산 가액이 약 13억 원을 넘어야 환산액이 1억 원에 이릅니다. 다만 이는 구조를 이해하기 위한 어림셈입니다. 실제로는 세법상 평가방법, 보유지분, 주택 일부만 쓰는지 등에 따라 산정액이 달라지므로 관할 세무서에서 확인합니다.

또한 관리비나 수선비 일부를 낸다고 자동으로 ‘유료 임대차’가 되는 것은 아닙니다. 사용의 대가로 낸 차임인지, 실제 비용을 나눠 낸 것인지는 계약 내용과 지급 경위로 구분합니다. 세무상 무상·저가 사용 판단은 명칭보다 실질을 보므로, 이체 내역과 금액을 정한 근거를 남겨 둡니다.

보증금 보호는 날짜별로 정리하세요

가족 간 임대차라도 권리의 순위는 ‘가족이니 배려해 주겠지’라는 기대가 아니라 각 권리가 성립한 날짜로 갈립니다. 계약 전부터 대항력 취득 후까지를 표로 만들어 두면 빠뜨리는 일을 줄일 수 있습니다.

시점	확인할 일
계약 전	등기사항전부증명서, 소유자, 근저당권·압류·가압류, 세금체납 여부를 확인합니다.
계약·지급일	보증금·차임, 반환시기, 수선비 부담을 계약서에 적고 실제 계좌로 지급합니다.
입주일	주택을 인도받은 사실과 열쇠 인수, 점유 시작일을 기록합니다.
전입신고·확정일자	전입신고와 주민등록 완료 사실, 임대차계약증서상 확정일자를 확인합니다.
거주 중	점유와 주민등록을 유지하고, 소유권·담보권 변동을 필요할 때 재확인합니다.
계약 종료 전	보증금 반환일, 이사·전입 일정과 반환 전 대항요건 유지 방법을 확인합니다.

거주 형태별로 준비할 것

부모님과 함께 거주하는 경우

주민등록등본만으로 끝내지 말고 실제 동거 사실, 사용 공간과 기간을 정리합니다. 소유자와 함께 거주하는 주택이라는 법정 예외에 해당하는지는 서류상 주소가 아니라 실제 사실관계로 판단하기 때문입니다.

부모님 주택을 따로 무상 사용하는 경우

사용대차 계약서에 주택·면적, 사용기간, 관리비·수선비 부담, 계약 종료와 반환 방법을 적습니다. 동시에 등기사항전부증명서, 가액평가 자료와 사용 개시일을 갖추어 5년 현가환산액을 확인합니다. 공증은 문서가 진정하게 작성됐다는 점을 증명하는 데 도움이 될 수 있지만, 증여세 판단을 없애는 효력은 없습니다.

보증금을 실제로 지급하는 경우

실제 임대차라면 계약서와 계좌이체 내역을 남기고, 주택 인도·전입신고·확정일자를 순서대로 처리합니다. ‘시세의 70% 이상이면 안전하다’는 획일적 기준에 기대지 말고, 같은 주택·면적·조건의 실제 시세와 지급 사실을 확인합니다.

임대인의 주택임대소득 과세와 임차인의 월세 세액공제도 자동으로 정해지지 않습니다. 주택 수, 월세수입·보증금, 임차인의 무주택 세대·소득·주택가액·전입주소 요건을 각각 따로 확인합니다.

가족 간 계약서에 적을 사항

가족 간 거래라고 금액과 기한을 비워 두면 나중에 임대차인지 사용대차인지부터 다투게 될 수 있습니다. 사용할 주택과 부분, 기간, 보증금·차임, 관리비·수선비, 계약 종료 및 반환 조건을 구분해 적습니다.

보증금이 있다면 지급일·지급계좌·반환일과 반환 전 점유·전입신고 유지 방법을 적습니다. 보증금을 현금으로 주고받거나 부모님의 대출상환에 곧바로 쓰면 실제로 지급했다는 사실을 증명하기 어려워질 수 있습니다. 계좌이체와 수령확인서를 함께 남겨 둡니다.

무상 사용대차라면 임대차보증금으로 오해할 표현을 피하고, 사용 대상·기간·반환·비용분담을 적습니다. 사용자가 설비를 교체하거나 수리비를 냈을 때 그 비용을 돌려받을지, 종료 후 시설물을 어떻게 처리할지도 정합니다. 이 문구는 세금을 피하기 위한 형식이 아니라 실제 사용관계와 부담을 그대로 반영해야 합니다.

계약을 갱신하거나 조건을 바꿀 때는 기존 계약서에 손으로 덧쓰지 말고 별도 합의서를 만듭니다. 변경일, 바뀐 금액·기간, 당사자 서명을 갖추고, 보증금을 추가하거나 일부 돌려줬다면 같은 날의 계좌 기록을 함께 보관합니다. 부모님이 주택을 팔거나 담보로 제공할 계획이 생기면 계약 종료일과 보증금 반환 재원을 다시 확인합니다.

한 사람은 무상거주라고 기억하고 다른 사람은 나중에 돌려줄 보증금이라고 주장하는 다툼을 막으려면 가족회의 메모보다 계약 문구와 실제 송금 흐름을 일치시켜야 합니다. 과거 거래를 뒤늦게 계약서로 소급 작성하면 작성일과 지급일이 어긋나 신빙성이 떨어질 수 있으니, 실제로 합의한 날에 작성하고 변경 이력을 남깁니다.

세무서·전문가 상담 전에 챙길 자료

• 부동산 등기사항전부증명서와 선순위 권리
• 부모님과 자녀의 실제 거주지와 주민등록등본
• 사용하는 주택 부분·면적과 사용 개시일
• 계약서, 보증금·차임 계좌이체 내역과 반환 조건
• 부동산 가액평가 근거와 향후 5년 사용 계획

판단이 어려우면 현금을 건네거나 형식적인 계약서를 만들기 전에 관할 세무서나 임대차·세무 전문가에게 위 자료를 보여 주고 확인받는 편이 안전합니다. 부모님 집이라는 사정만으로 임대차 보호나 세법상 예외가 한꺼번에 적용되지는 않습니다.

실제 보증금을 주고 임대차로 거주한다면 전입신고와 확정일자를 받는 순서는 확정일자 받는 법과 효력에서 따로 확인할 수 있습니다.