계약갱신요구권 거절 사유는 집주인이 세입자를 마음에 들어 하지 않는다는 사정만으로 만들어지지 않습니다. 임차인이 법정 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 원칙적으로 이를 받아들여야 하고, 거절하려면 주택임대차보호법이 정한 사유를 구체적인 사실과 자료로 설명할 수 있어야 합니다.
어려운 말 먼저 보기 — 본문에 나오는 법률 용어를 일상적인 말로 풀었습니다.
- 임차인: 집이나 물건 등을 빌려 사용하고 그 대가를 지급하는 사람
- 임대인: 집이나 물건 등을 빌려주고 그 대가를 받는 사람
- 보증금: 계약 이행이나 채무를 담보하기 위해 상대방에게 맡기는 돈
- 조정: 중립적인 기관이나 사람이 당사자의 합의를 도와 분쟁을 해결하는 절차
반대로 임차인도 계약갱신요구권이 어떤 상황에서도 보장되는 절대적인 권리라고 생각해서는 안 됩니다. 월세가 일정 수준까지 밀렸거나, 동의 없이 전대했거나, 고의·중대한 과실로 주택을 크게 파손한 경우에는 갱신이 거절될 수 있습니다.
먼저 결론: 계약갱신요구권과 거절의 기본 구조
| 확인할 항목 | 핵심 기준 |
|---|---|
| 행사 시기 | 원칙적으로 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 행사 횟수 | 임차인 1회 |
| 갱신 기간 | 2년으로 봄 |
| 갱신 조건 | 원칙적으로 종전 조건, 차임·보증금은 법정 범위에서 조정 가능 |
| 거절 방법 | 법정 거절 사유와 사실관계를 명확히 통지 |
| 분쟁 핵심 | 통지 도달일, 연체액, 파손 원인, 실제 거주 계획과 증거 |
주택임대차보호법 제6조는 갱신거절·조건변경 통지기간을 정하고 있습니다. 임차인이 기간을 놓쳐 만료 2개월 미만을 남기고 처음 갱신을 요구했다면 법정 갱신요구권 행사로 인정되는지 문제가 생길 수 있으므로, 계약서의 종료일을 기준으로 여유 있게 서면 통지하는 편이 안전합니다.
같은 법 제6조의3은 임차인의 갱신요구권을 1회로 제한하고 갱신기간을 2년으로 보면서, 임대인이 거절할 수 있는 사유도 열거합니다.
법이 정한 계약갱신요구권 거절 사유
| 법정 사유 | 실제로 확인할 내용 |
|---|---|
| 2기의 차임액에 이르는 연체 | 미납 원금과 입금 충당내역이 월 차임 2회분에 이르렀는지 |
| 거짓·부정한 방법으로 임차 | 허위 신분·용도 등 계약의 기초를 흔든 사실이 있는지 |
| 보상을 전제로 한 합의 | 임대인이 상당한 보상을 제공하고 종료에 명확히 합의했는지 |
| 무단전대 | 임대인 동의 없이 주택 전부 또는 일부를 제3자에게 사용하게 했는지 |
| 고의·중대한 과실에 의한 파손 | 통상 마모가 아니라 주택 기능·가치를 크게 훼손했는지 |
| 주택의 멸실 | 임대차 목적을 달성할 수 없을 정도인지 |
| 철거·재건축 필요 | 사전 고지된 계획, 안전 문제 또는 다른 법령상 사유가 있는지 |
| 임대인·직계존비속 실거주 | 실제 입주 계획과 실행 가능성이 있는지 |
| 현저한 의무 위반 등 중대한 사유 | 개별 위반이 임대차를 계속하기 어려울 정도인지 |
법정 사유가 있다는 말만 반복해서는 부족합니다. 예를 들어 “집을 지저분하게 썼다”는 표현보다 입주 전후 사진, 수리 견적, 원인 진단과 임차인에게 보낸 시정 요구를 연결해야 합니다.
월세 2기 연체는 횟수가 아니라 금액을 봅니다
법은 ‘두 번 연체’가 아니라 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실을 기준으로 합니다.
월 차임이 100만 원이라면 미납 차임 원금이 200만 원에 이르렀는지가 출발점입니다. 반드시 두 달 연속 전액을 내지 않은 경우만 뜻하지는 않습니다. 여러 달에 걸쳐 일부씩 미납해 누적액이 200만 원에 도달할 수도 있습니다.
반대로 한 차례 납부일을 넘겼더라도 곧바로 전액을 지급해 미납액이 2기분에 이른 적이 없다면 이 사유가 자동으로 성립한다고 단정하기 어렵습니다.
다음 자료를 월별로 맞춰 보세요.
- 계약서상 월 차임과 지급일
- 임차인이 실제로 입금한 날짜와 금액
- 임대인이 보증금·관리비·이자 중 어디에 충당했다고 보는지
- 독촉 문자와 임차인의 답변
- 연체액이 처음 2기분에 도달한 날짜
- 이후 변제한 금액과 잔액
보증금에서 월세를 임의로 공제했으니 연체가 없다는 주장이나, 관리비까지 모두 차임으로 합산한다는 주장도 계약 내용과 법적 성격을 따로 확인해야 합니다.
생활 흠집과 중대한 파손은 다릅니다
오랜 거주로 벽지가 자연스럽게 변색되거나 바닥에 가벼운 사용 흔적이 생긴 것과, 임차인의 고의·중대한 과실로 주택의 기능이나 가치를 크게 훼손한 것은 같은 문제가 아닙니다.
갱신 거절을 검토할 정도의 파손인지 판단할 때는 다음 사정을 봅니다.
- 입주 당시 상태와 퇴거·점검 당시 상태
- 시설의 사용연수와 자연적인 노후
- 누수·단열·배관처럼 건물 자체의 원인인지
- 임차인의 행위가 직접적인 원인인지
- 수리 범위와 비용
- 임차인이 통지를 받고도 추가 피해를 방치했는지
- 주거 기능과 안전에 미치는 영향
반려동물을 키웠거나 벽에 못을 박았다는 사실만으로 언제나 갱신 거절이 인정되는 것은 아닙니다. 계약 위반의 내용과 실제 손상 정도, 원상회복 가능성을 함께 판단해야 합니다.
임대인은 입주 전 사진, 중간 점검에 관한 합법적인 기록, 수리업체 소견과 견적을 보관하고, 임차인은 하자가 건물 노후나 누수에서 비롯됐다는 자료와 수리 요청 기록을 남기는 것이 좋습니다.
임대인 실거주 거절은 실제 계획이어야 합니다
임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 “가족이 들어올 수도 있다”는 막연한 가능성보다 누가 언제 기존 거주지를 정리하고 입주할 것인지 설명할 수 있어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
실거주 통지에는 다음 내용을 적는 편이 좋습니다.
- 갱신을 거절한다는 의사
- 법정 거절 사유가 실거주라는 점
- 실제 거주할 사람과 임대인과의 관계
- 계약 종료일과 인도 요청일
- 열쇠 반환·보증금 반환 협의 방법
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 제6조의3은 당사자의 별도 합의가 없으면 환산월차임 3개월분, 새 임대차와 종전 환산월차임 차액의 2년분, 임차인의 실제 손해액 중 큰 금액을 기준으로 정합니다.
임차인은 등기 변동, 새 임대차 정황, 이사비·중개보수·차임 차액 자료를 보관하고, 임대인은 실거주 계획이 바뀐 정당한 사유와 실제 경위를 남겨야 합니다.
철거·재건축과 무단전대도 사실관계를 나눠 봅니다
철거·재건축은 단순히 “나중에 공사할 예정”이라는 계획만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 계약 체결 당시 공사시기와 기간을 구체적으로 고지한 계획인지, 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있는지, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는지를 구분해야 합니다.
무단전대도 가족이나 동거인이 함께 산다는 사실만으로 곧바로 성립한다고 단정할 수 없습니다. 임차권을 사실상 제3자에게 넘기거나 독립적으로 사용·수익하게 했는지, 임대인의 동의가 있었는지, 임차인이 계속 거주·관리했는지를 살펴야 합니다.
거절 사유를 하나의 단어로 적기보다 다음 자료를 연결하세요.
- 계약서와 특약
- 건축계획·안전진단·행정문서
- 실제 거주자와 전입·사용 관계
- 전대료 지급 정황
- 임대인 동의 문자
- 공사 일정과 인도 필요 시점
갱신 요구와 거절은 모두 도달 증거를 남겨야 합니다
문자, 이메일, 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 사용하고 상대방에게 실제로 도달했는지 확인하세요. 전화로 먼저 협의했더라도 통화 뒤 핵심 내용을 다시 서면으로 보내는 편이 좋습니다.
임차인의 갱신요구 문구는 다음 요소를 갖추면 명확합니다.
현재 임대차계약의 종료일은 2026년 12월 31일입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사하므로 종전 조건으로 갱신을 요청합니다.
임대인의 거절 통지는 단순히 “계약을 연장하지 않겠다”에서 끝내지 말고 법정 사유와 근거 사실을 적어야 합니다.
임차인의 미납 차임 원금이 2026년 7월 10일 기준 월 차임 2기분에 이르렀으므로, 입금내역과 별첨 계산표를 근거로 계약갱신요구를 거절한다는 뜻을 통지합니다.
실제 문구는 사실관계와 증거에 맞춰야 하며, 존재하지 않는 사유를 사후에 만들어서는 안 됩니다.
분쟁 전 최종 체크리스트
임차인
- 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이인지 계산했는가
- 과거에 갱신요구권을 이미 행사했는가
- 미납 차임이 2기분에 이른 적이 있는가
- 전대·파손 등 임대인이 주장할 사유의 증거를 확인했는가
- 갱신요구가 도달했다는 자료를 보관했는가
- 실거주 거절 뒤 제3자 임대 정황이 있는가
임대인
- 갱신요구가 적법한 기간 안에 도달했는가
- 거절 사유가 제6조의3 각 호 중 어디에 해당하는가
- 연체액 계산과 입금 충당이 정확한가
- 파손이 자연 마모가 아니라는 자료가 있는가
- 실거주자·입주시기·기존 주거 정리 계획이 구체적인가
- 보증금 반환과 주택 인도 일정을 함께 준비했는가
갱신요구권을 행사하는 방법은 전세계약 연장 문자 작성법에서, 아무 통지 없이 계약기간을 넘긴 경우는 묵시적 갱신과 3개월 해지 기준에서 이어서 확인할 수 있습니다.
