집주인 바뀌면 보증금은 누구에게 받나? 대항력·승계 기준

집주인 바뀌면 보증금은 원칙적으로 새 집주인에게 돌려받습니다. 전입신고와 실제 입주를 마친 세입자에게는 대항력, 즉 집주인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있는 힘이 생깁니다. 이런 세입자에게는 집을 산 사람이 기존 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다. 반대로 대항력이 없었거나 매수인의 소유권 이전보다 늦게 갖췄다면 새 집주인에게 보증금을 요구하기 어려울 수 있습니다.

• 보증금: 계약 이행이나 채무를 담보하기 위해 상대방에게 맡기는 돈
• 전입신고: 주민등록상 거주지를 새 주소로 옮겼다고 관할 기관에 신고하는 절차
• 대항력: 임대차 같은 권리를 계약 당사자가 아닌 제3자에게도 주장할 수 있는 효력
• 임대인: 집이나 물건 등을 빌려주고 그 대가를 받는 사람

그래서 “집이 팔렸다”는 연락을 받았다면 계약서를 다시 쓰기 전에 두 가지부터 확인하세요. 내 전입일이 언제인지, 그리고 등기부상 소유권이 실제로 언제 넘어갔는지입니다.

새 집주인이 보증금을 떠안는 법적 구조

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차 등기가 없어도 대항력을 인정합니다. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 그다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 보므로, 실무에서는 “입주와 전입신고 다음 날 0시”를 기준으로 계산합니다.

같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 양수인은 매매 등으로 집을 넘겨받은 사람을 말합니다. 즉 대항력 있는 세입자에게는 새 집주인이 계약 기간, 월세 조건, 보증금 반환 의무를 모두 그대로 이어받습니다.

이때 기존 집주인의 보증금 반환 의무는 원칙적으로 사라집니다. 대법원은 임대인 지위가 양수인에게 승계되면 양도인의 보증금 반환 채무는 소멸한다고 봅니다. 계약이 끝났을 때 보증금을 청구할 상대방이 새 집주인으로 바뀐다는 뜻입니다.

세입자의 동의나 새 계약서가 없어도 승계는 법률에 따라 일어납니다. 새 집주인이 “나는 그 계약을 모른다”고 말해도 대항력 있는 임대차를 거부할 수 없습니다.

경제적으로 보면 이상한 일도 아닙니다. 세입자가 있는 집을 사는 사람은 보통 보증금만큼을 매매대금에서 빼고 잔금을 치릅니다. 매수인이 보증금 반환 의무를 떠안는 대신 그만큼 싸게 사는 구조이므로, 법이 그 의무를 매수인에게 넘기는 것과 실제 거래 관행이 맞물립니다.

내 대항력이 매매보다 앞서는지 확인하는 법

상황	새 집주인에 대한 효과
입주·전입 다음 날 이후에 매수인 소유권이전등기	새 집주인이 임대인 지위 승계
전입신고한 날 바로 소유권이전등기	대항력이 등기보다 늦어 다툼 소지
전입신고 없이 거주만 함	새 집주인에게 대항하기 어려움
세입자는 전출, 가족은 계속 거주·전입	가족의 주민등록으로 대항력 유지 가능
잠시 전출했다가 다시 전입	다시 전입한 다음 날 새로 발생

전입신고만 하고 실제로 살지 않았다면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 여기서 인도는 열쇠를 받아 집을 실제로 넘겨받은 상태를 말합니다. 입주일을 다투게 될 때를 대비해 이사 업체 영수증, 관리비 납부 내역, 도시가스 전입 기록 같은 생활 자료를 보관해 두면 도움이 됩니다.

확인 방법은 간단합니다. 주민센터나 정부24에서 전입일이 나오는 주민등록초본을 떼고, 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급받아 소유권 이전 접수일을 비교하면 됩니다.

가족 주민등록 부분은 오해가 많습니다. 판례는 세입자 본인뿐 아니라 함께 사는 배우자나 자녀의 주민등록도 대항요건으로 인정합니다. 다만 가족 모두가 전출하면 대항력이 끊기므로, 직장 문제로 주소를 옮겨야 한다면 누군가는 주소를 유지하는 편이 안전합니다.

대항력이 없을 때 벌어지는 일

대항력이 없다면 새 집주인은 기존 임대차에 묶이지 않습니다. 새 집주인이 집을 비워 달라고 요구하면 법적으로 버티기 어렵고, 보증금은 계약 상대방인 기존 집주인에게 받아야 합니다.

문제는 기존 집주인이 집을 판 돈을 이미 다른 곳에 썼을 가능성입니다. 이 경우 세입자는 집이라는 담보 없이 개인에게 돈을 받아내야 하는 일반 채권자가 됩니다. 소송에서 이겨도 상대방 재산이 없으면 실제 회수가 어렵습니다.

그래서 전입신고는 입주 당일에 하는 것이 원칙입니다. 이미 대항력 없이 살고 있다면 매매 소식을 듣는 즉시 전입부터 하고, 기존 집주인에게 보증금 반환 계획을 서면으로 확인받아 두세요.

대항력이 없을 때 검토할 수 있는 대응

대항력이 없다고 권리가 모두 사라지는 것은 아닙니다. 기존 집주인과의 계약은 여전히 유효하므로 다음 방법을 검토할 수 있습니다.

• 새 집주인과 협상: 같은 조건으로 계속 살 수 있는지 새 계약을 제안해 봅니다.
• 기존 집주인에게 반환 청구: 보증금 반환을 요구하고 지급 날짜를 문서로 받습니다.
• 손해배상 청구: 계약 기간 전에 집을 비우게 됐다면 이사비 등 손해를 기존 집주인에게 청구할 수 있는지 따져 봅니다.
• 재산 보전: 기존 집주인이 매매대금을 빼돌릴 우려가 있다면 법원에 가압류를 신청하는 방법이 있습니다.

새 집주인과 새로 계약한다면 그 계약을 기준으로 대항력과 확정일자를 다시 갖춰야 합니다. 이때는 새 계약 체결 전 등기부를 확인하고, 잔금이나 보증금 이전 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리하세요.

확정일자는 매매 뒤에도 따로 챙깁니다

대항력은 새 집주인에게 계약을 주장하는 힘이고, 확정일자는 경매에서 보증금을 먼저 배당받기 위한 장치입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 받을 수 있다고 정합니다.

매매로 집주인이 바뀌어도 기존 계약서의 확정일자 효력은 그대로 남습니다. 새 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 근저당을 설정하더라도, 그보다 앞서 대항요건과 확정일자를 갖춘 세입자의 순위가 앞섭니다.

다만 새 집주인 아래에서 위험이 커질 수는 있습니다. 대출이 늘거나 세금 체납이 생기면 나중에 경매로 이어질 가능성이 생기기 때문입니다. 매매 직후와 계약 만기 몇 달 전에는 등기부를 다시 떼어 새 근저당이나 압류가 붙었는지 확인하세요. 확정일자 받는 방법과 효력은 확정일자 받는 법에서 정리했습니다.

새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 할 때

승계는 법률상 자동이므로 새 계약서는 필수가 아닙니다. 새 집주인이 연락처와 계좌를 정리하려고 서류를 요청하는 정도라면 응해도 무방합니다.

조심할 부분은 계약 내용을 바꾸는 새 계약서입니다. 아래처럼 대응하면 기존 권리를 지키면서 협조할 수 있습니다.

• 기존 계약서 원본과 확정일자 도장을 그대로 보관합니다.
• 새 문서에는 “기존 임대차계약을 그대로 승계한다”는 문장을 넣습니다.
• 계약 기간과 보증금 액수를 기존 계약과 같게 적습니다.
• 보증금을 올린다면 증액분에 대해 별도 계약서를 쓰고 확정일자를 새로 받습니다.

기존 계약을 없애고 새로 계약한 것처럼 보이면 다툼이 생길 수 있습니다. 증액분은 새 확정일자 이후의 순위가 되므로, 그사이 설정된 근저당이 있다면 증액분이 후순위로 밀릴 수 있습니다.

매매 과정에서 응할 일과 거절할 수 있는 일

집이 매물로 나오면 세입자에게 여러 요청이 들어옵니다. 모든 요청에 응할 의무가 있는 것은 아니므로 아래처럼 구분해 두면 대응이 쉬워집니다.

요청	세입자 입장에서 보는 기준
매수 희망자에게 집 보여주기	일정·인원·시간을 미리 협의해 협조하는 것이 일반적
비밀번호를 알려 달라는 요구	세입자 동의 없는 출입은 거절할 수 있음
만기 전에 나가 달라는 요구	계약 기간 동안 거주할 권리가 있어 거절 가능
매수인 실입주 조건이라 비워 달라는 요구	매도인과 매수인 사이 약속일 뿐 세입자를 구속하지 않음
이사비를 줄 테니 먼저 나가 달라는 제안	응할지 자유롭게 정하고, 응한다면 조건을 서면으로 남김

먼저 나가 주기로 합의한다면 보증금 반환일, 이사비, 새집 중개보수, 이사 날짜를 한 문서에 적어 두세요. 보증금을 받기 전에 전출부터 하면 대항력이 사라질 수 있으므로 이사와 보증금 수령을 같은 날로 맞추는 편이 안전합니다. 집 보여주기와 무단 출입의 경계는 세입자 동의 없는 집 방문에서 자세히 다뤘습니다.

승계를 원하지 않는다면 이의를 제기합니다

세입자가 새 집주인을 믿지 못하는 경우도 있습니다. 예를 들어 매수인이 무리하게 여러 채를 사들인 사람이라면 만기에 보증금을 받지 못할까 걱정될 수 있습니다.

대법원은 임차인이 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있다고 봅니다. 이 경우 기존 집주인의 보증금 반환 채무는 소멸하지 않습니다. 즉 세입자는 기존 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

이의를 제기할 때는 다음 순서를 따릅니다.

1. 매매 사실과 소유권 이전일을 등기부로 확인합니다.
2. 기존 집주인에게 승계에 동의하지 않는다는 뜻과 보증금 반환 요구를 내용증명으로 보냅니다.
3. 같은 내용을 새 집주인에게도 알립니다.
4. 보증금을 받는 날과 집을 비워 주는 날을 맞추도록 협의합니다.

내용증명에는 주택 주소, 계약일, 보증금 액수, 매매 사실을 안 날을 적습니다. 이어서 “임대인 지위 승계에 이의하며 보증금 반환을 청구한다”는 문장과 집을 비워 줄 수 있는 날짜를 제안하면 의사가 분명해집니다. 우체국 발송 영수증과 배달 증명은 이의 시점을 입증하는 자료이므로 함께 보관하세요.

상당한 기간이 정확히 며칠인지는 법에 정해져 있지 않습니다. 매매 사실을 안 뒤 오래 지나 이의를 하면 승계를 받아들인 것으로 볼 여지가 커지므로 빨리 움직이는 편이 좋습니다. 또 기존 집주인의 지급 능력이 더 나쁘다면 이의가 오히려 불리할 수 있습니다.

집이 팔렸다는 연락을 받은 뒤 확인할 여섯 가지

1. 등기부 확인: 소유권이 실제로 넘어갔는지, 새 근저당이 함께 설정됐는지 봅니다.
2. 전입일 확인: 주민등록초본으로 대항력이 등기보다 앞서는지 확인합니다.
3. 연락처 정리: 기존·새 집주인 모두에게서 매매 사실과 새 연락처를 문자로 받습니다.
4. 월세 계좌 확인: 소유권 이전 뒤에는 새 집주인에게 내되, 계좌 변경은 두 사람 모두에게 확인합니다.
5. 보증 상품 확인: 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 소유자 변경 시 필요한 절차를 문의합니다.
6. 승계 여부 결정: 새 집주인을 받아들일지, 이의를 제기할지 빨리 정합니다.

월세 계좌 변경은 사기에 이용되기 쉬운 지점입니다. 문자 한 통으로 계좌를 바꾸지 말고 등기부상 새 소유자 이름과 예금주가 같은지 확인하세요.

경매로 주인이 바뀌면 기준이 달라집니다

지금까지의 설명은 매매나 증여처럼 당사자 거래로 집주인이 바뀐 경우입니다. 경매로 바뀌면 기준이 달라집니다.

주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차주택이 매각되면 임차권이 소멸하는 것을 원칙으로 합니다. 다만 보증금을 모두 받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 정합니다. 여기서 말하는 대항력은 등기부상 최선순위 근저당 등보다 먼저 갖춘 대항력을 뜻합니다.

선순위 근저당보다 늦게 전입한 세입자는 경매 매수인에게 대항하기 어렵습니다. 이 경우 보증금은 확정일자 순위에 따른 배당이나 소액임차인 최우선변제로 회수해야 합니다. 소액임차인에 해당하는지는 지역별 보증금 기준과 선순위 담보권 설정 시점을 함께 따져야 합니다.

전세·월세·불안한 매수인, 세 가지 경우의 결론

입주 당일 전입한 전세 세입자

예를 들어 보증금 2억 원에 전세로 입주한 날 전입신고와 확정일자를 마친 세입자가 있습니다. 1년 뒤 집이 팔렸고 새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 연락했습니다. 대항력이 매매보다 앞서므로 새 집주인이 보증금 반환 의무를 이어받습니다. 새 문서를 쓰더라도 기존 계약을 승계한다는 문장을 넣고 원래 계약서를 보관하면 됩니다.

새 집주인이 보낸 초안에 계약 기간이 “작성일부터 2년”으로 적혀 있다면 그대로 서명하지 마세요. 기존 계약의 시작일과 만기일로 고쳐 달라고 요청합니다. 기간이 새로 시작되는 것처럼 적히면 나중에 갱신 횟수와 만기 계산을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

전입신고를 미룬 월세 세입자

보증금 1,000만 원 월세 계약 후 사정상 본가에 주소를 둔 채 거주한 경우입니다. 집이 팔린 뒤 새 집주인이 계약 만료 전 퇴거를 요구했습니다. 이 세입자에게는 대항력이 없어 새 집주인에게 계약을 주장하기 어렵습니다. 기존 집주인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구하는 방향으로 대응해야 합니다.

새 매수인을 믿기 어려운 경우

집을 산 사람이 같은 동네에서 여러 채를 대출로 사들였다는 이야기를 들은 세입자라면 승계 이의를 고민하게 됩니다. 매매 사실을 안 지 일주일 만에 기존 집주인에게 승계 이의와 보증금 반환 요구를 내용증명으로 보냈다고 해 봅시다. 이의가 받아들여지면 기존 집주인에게서 보증금을 받으면서 집을 비워 주는 일정을 협의하게 됩니다.

자주 묻는 질문

매매 계약만 하고 잔금 전이라면 누가 집주인인가요?

소유권은 소유권이전등기를 마쳐야 넘어갑니다. 잔금과 등기 전까지는 기존 집주인이 임대인이므로 월세도 기존 집주인에게 내는 것이 원칙입니다.

새 집주인이 실거주하겠다며 갱신을 거절할 수 있나요?

계약갱신요구권 행사 시점과 소유권 이전 시점에 따라 결론이 갈릴 수 있는 쟁점입니다. 갱신 거절 사유 전반은 계약갱신요구권 거절 사유에서 따로 정리했습니다.

새 집주인이 계약 기간 중에 보증금이나 월세를 올려 달라고 하면요?

승계된 계약은 기존 조건 그대로 이어지므로 집주인이 바뀌었다는 이유만으로 증액을 요구할 수는 없습니다. 주택임대차보호법 제7조는 경제 사정 변동 등으로 기존 금액이 적절하지 않게 된 경우에만 증감 청구를 허용합니다. 이때도 증액은 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 지역 조례로 상한이 더 낮을 수 있습니다. 계약하거나 증액한 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다.

만기가 지났는데 새 집주인이 기존 집주인에게 받으라고 하면요?

대항력 있는 세입자라면 새 집주인이 반환 의무자이므로 그 말을 따를 필요가 없습니다. 만기 뒤에도 보증금이 늦어진다면 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료를 확인한 뒤 반환 소송이나 지급명령을 검토하세요.