이사 날 누수·곰팡이·보일러 고장·깨진 창문 같은 하자를 발견했다면 먼저 계약이 임대차인지 주택 매매인지 구분해야 합니다. 세입자는 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있는지가 중심이고, 매수인은 계약 당시 이미 존재한 하자와 매도인의 담보책임·고지의무가 중심입니다.
어려운 말 먼저 보기 — 본문에 나오는 법률 용어를 일상적인 말로 풀었습니다.
- 임대인: 집이나 물건 등을 빌려주고 그 대가를 받는 사람
- 손해배상: 위법한 행위나 계약 위반으로 생긴 손해를 갚는 책임
- 임차인: 집이나 물건 등을 빌려 사용하고 그 대가를 지급하는 사람
- 소멸시효: 권리를 오랫동안 행사하지 않으면 청구가 제한될 수 있도록 정한 기간 제도
어느 경우든 가장 먼저 할 일은 감정적으로 잔금을 막거나 현장을 급히 철거하는 것이 아닙니다. 하자 상태를 바꾸기 전에 전체와 세부 사진·영상을 남기고, 상대방에게 즉시 알리고, 원인과 발생시점·수리범위를 확인할 객관적 자료를 확보하는 것이 우선입니다.
민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하도록 정합니다. 주택 매매의 하자담보책임은 민법 제580조와 권리행사기간을 정한 제582조를 함께 봐야 합니다.
먼저 결론: 임대차와 매매 책임 비교
| 구분 | 세입자가 이사한 임대차 | 집을 산 매매 |
|---|---|---|
| 중심 질문 | 계약기간 동안 정상 사용 가능한 상태인가 | 계약 당시 목적물에 하자가 있었는가 |
| 주요 상대방 | 임대인 | 매도인 |
| 기본 의무 | 사용·수익 상태 유지와 필요한 수선 | 하자 없는 목적물 인도·고지·담보책임 |
| 먼저 볼 자료 | 임대차계약·입주점검·수리요청 | 매매계약·확인설명서·고지자료 |
| 비용 문제 | 필요비·수선비·차임·해지 | 보수비·손해배상·대금감액·해제 |
| 기간 주의 | 통지·해지·차임지급 관계 | 하자를 안 날부터 6개월 등 권리행사기간 |
| 공통 핵심 | 원인·발생시점·특약·사전 인식·증거 | 원인·발생시점·특약·사전 인식·증거 |
같은 누수라도 입주 전부터 반복된 외벽·배관 문제인지, 이사 과정에서 가전 호스를 잘못 연결해 생긴 문제인지에 따라 책임이 달라집니다.
이사 당일 가장 먼저 할 일 10가지
- 짐을 풀기 전에 집 전체를 연속 영상으로 촬영합니다.
- 하자 부위의 전체 위치와 근접 상태를 함께 찍습니다.
- 촬영 날짜·시간이 남도록 원본 파일을 보관합니다.
- 수도·전기·가스·보일러 계량기와 오류코드를 기록합니다.
- 임대인·매도인·중개사에게 즉시 문자나 이메일로 알립니다.
- 관리실·이전 거주자·이웃에게 과거 발생 여부를 확인합니다.
- 긴급한 누수면 피해 확대를 막는 최소조치를 합니다.
- 수리업체에 원인·긴급성·견적을 서면으로 요청합니다.
- 임의 철거·폐기 전에 상대방에게 현장 확인 기회를 줍니다.
- 계약서·특약·확인설명서와 현재 상태를 대조합니다.
집이 엉망이다라고만 보내지 말고 안방 창틀 위에서 물이 흘러 벽지 1.5m 범위가 젖음, 보일러 화면에 오류코드 03이 표시되고 온수가 나오지 않음처럼 위치·증상·시각을 구체적으로 적으세요.
사진과 영상은 어떻게 찍어야 하나
전체 → 중간 → 근접 순서
- 방 전체와 벽 위치가 보이는 사진
- 창틀·천장·배관 등 원인 추정 부위
- 물방울·균열·곰팡이·박리의 근접 사진
- 자와 동전을 대어 크기를 확인한 사진
- 물이 흐르거나 기계가 작동하지 않는 영상
근접사진만 있으면 어느 방의 어느 부위인지 다툴 수 있습니다. 전체사진만 있으면 손상 정도가 보이지 않습니다.
시간의 흐름을 남깁니다
누수는 강우·수도사용·윗집 사용과 연동될 수 있습니다. 다음을 기록하세요.
- 비가 시작한 시각과 강수 상황
- 수도를 사용했을 때 변화
- 윗집·공용배관 점검 시각
- 피해범위가 커지는 과정
- 응급조치 전후 상태
원본을 보존합니다
메신저로 전송한 압축사진만 보관하지 말고 촬영 원본과 메타데이터를 유지하세요. 편집·표시한 사본은 별도 폴더에 둡니다.
계약 전 자료와 비교합니다
하자가 계약 전부터 있었는지 확인하려면 다음 자료가 중요합니다.
- 부동산 광고 사진·동영상
- 중개대상물 확인설명서
- 계약 전 방문 때 촬영한 사진
- 임대인·매도인의 수리 약속
- 특약사항
- 이전 수리 영수증
- 관리실 하자 접수기록
- 누수보험·공사 기록
- 입주청소업체 사진
- 이사업체 작업 전후 사진
광고 사진이 밝게 보정됐다는 사실만으로 하자 은폐가 인정되는 것은 아니지만, 가구·벽지로 문제 부위를 가리고 “누수 없음”이라고 설명한 자료가 있다면 고지 여부를 판단하는 데 중요합니다.
세입자라면 임대인의 수선의무를 봅니다
임대인은 임차인이 계약 목적대로 집을 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다.
임대인 책임 가능성이 큰 예
- 노후 보일러 본체 고장
- 건물 외벽·옥상·창호의 구조적 누수
- 공용배관 또는 매립배관 파손
- 전기설비·차단기 자체 결함
- 입주 전부터 있던 심한 곰팡이와 단열 결함
- 정상 사용이 어려운 창문·문·수도시설 고장
- 하수 역류·악취의 구조적 원인
임차인 책임 가능성이 큰 예
- 세입자가 설치한 세탁기 호스 이탈
- 환기·난방을 장기간 하지 않아 악화된 결로
- 가구 이동 중 바닥·문을 파손
- 이물질 투입으로 배수관 막힘
- 반려동물·흡연·부주의로 인한 손상
- 소모품 교체나 통상적 관리 부족
원인이 혼합되면 비용을 전부 한쪽에 부담시키기 어렵습니다. 건물 결함과 사용상 과실의 기여도를 전문가가 나눠 평가할 수 있습니다.
임차인은 수리를 무조건 거부할 수 있는가
민법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 때 임차인이 이를 거절하지 못하도록 정합니다.
그렇다고 집주인이 아무 때나 비밀번호로 들어갈 수 있다는 뜻은 아닙니다.
- 수리 목적과 범위를 알립니다.
- 방문일시·작업자·예상시간을 협의합니다.
- 긴급하지 않다면 세입자 입회 또는 동의를 받습니다.
- 작업 중 촬영·물건 이동 범위를 제한합니다.
- 작업 후 청소·파손·열쇠 관리를 정합니다.
집주인 무단출입 문제는 세입자 동의 없는 집 방문과 긴급수리 기준에서 확인할 수 있습니다.
세입자가 먼저 수리해도 되나
긴급한 피해 확대를 막기 위해 필요한 조치를 해야 할 수 있습니다. 예를 들어 배관이 터져 물이 계속 흐르면 메인밸브를 잠그고 응급업체를 부르는 것이 합리적일 수 있습니다.
다만 긴급하지 않은 공사를 임대인에게 알리지 않고 고가 자재로 전면 교체하면 필요성과 금액을 다투게 됩니다.
먼저 수리하기 전 체크리스트
- 임대인에게 하자와 긴급성을 알렸는가
- 현장 확인 기회를 줬는가
- 최소 2개 업체 견적을 받을 수 있는가
- 임시조치와 영구수리를 구분했는가
- 교체한 부품·고장품을 보존할 수 있는가
- 원인과 작업내용을 세금계산서·작업확인서에 적었는가
- 보험처리 가능성을 확인했는가
민법 제626조는 임차인이 임차물 보존에 필요한 비용을 지출한 경우 필요비 상환을 청구할 수 있도록 합니다. 실제 인정 범위는 필요성·긴급성·금액·통지 경위에 따라 달라집니다.
누수 원인은 어떻게 구분하나
누수는 보이는 물자국과 실제 원인이 다를 수 있습니다.
윗집 전용배관·설비
욕실 방수, 세탁기 호스, 보일러 배관, 싱크대 누수 등이 아래층 피해를 만들 수 있습니다. 윗집 사용을 중단했을 때 변화와 전문업체 탐지 결과를 확인합니다.
공용부분
옥상, 외벽, 공용배관, 건물 구조 문제가 원인이면 관리주체·구분소유자 관계가 문제될 수 있습니다. 공동주택 관리사무소의 확인과 장기수선·보험 자료를 봅니다.
창호·결로
비가 올 때만 물이 들어오는지, 실내외 온도차와 습도 때문에 결로가 생기는지 구분합니다. 창호 실리콘·외벽 균열과 환기 상태를 함께 조사합니다.
매립배관
바닥·벽 속 배관은 탐지와 철거가 필요할 수 있습니다. 누수 위치·압력검사·열화상 등 검사방법과 한계를 기록하세요.
원인조사 보고서에는 어디서 새는지, 왜 발생했는지, 언제부터였을 가능성이 있는지, 응급조치와 영구수리 범위가 들어가야 합니다.
곰팡이는 무조건 집주인 책임인가
곰팡이는 원인에 따라 달라집니다.
| 원인 | 확인할 자료 | 책임 판단의 방향 |
|---|---|---|
| 외벽·옥상 누수 | 강우 연동·균열·수분측정 | 건물·시설 책임 가능성 큼 |
| 단열교·시공결함 | 열화상·벽체온도·반복위치 | 구조적 수선 필요 가능성 |
| 결로와 환기 부족 | 습도·환기·가구 배치 | 사용상 관리도 함께 고려 |
| 배관누수 | 탐지보고서·압력검사 | 배관 소유·관리주체 확인 |
| 입주 전 잔존 곰팡이 | 광고·입주사진·도배 흔적 | 사전 하자·고지 여부 중요 |
표면을 닦고 도배만 하면 수분 원인이 남아 재발할 수 있습니다. 원인수리, 건조, 곰팡이 제거와 마감복구를 구분해 견적을 받으세요.
건강피해를 주장하려면 곰팡이 존재만이 아니라 의료기록, 노출기간, 다른 원인과의 관계를 입증해야 합니다.
보일러·에어컨·가전 고장
부동산의 부속설비인지
계약서·옵션목록에 보일러, 에어컨, 냉장고, 세탁기 등이 포함됐는지 확인합니다. 임대인의 소유인지 이전 세입자가 두고 간 물건인지도 중요합니다.
소모품인지 본체 고장인지
- 리모컨 배터리·필터·전구 같은 소모품
- 노후 모터·압축기·보일러 본체
- 세입자 사용 중 파손
- 입주 전부터 작동하지 않은 상태
제조사 서비스센터의 오류 진단과 부품상태를 서면으로 받으세요. 수리기사의 구두 말만 전달하면 원인 다툼이 생길 수 있습니다.
주택 매매라면 하자담보책임을 봅니다
매수인이 집을 인도받은 뒤 하자를 발견했다면 다음을 확인합니다.
- 하자가 계약 당시 이미 존재했는가
- 매수인이 계약 때 알았거나 과실로 몰랐는가
- 매도인이 하자를 고지하거나 특약으로 처리했는가
- 하자로 계약 목적을 달성할 수 없는 정도인가
- 수리비·가치하락 등 손해가 얼마인가
- 하자를 안 날과 권리행사일이 언제인가
민법 제582조는 하자담보책임에 따른 권리를 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 정합니다. 이 기간은 일반 소멸시효와 성격이 다를 수 있으므로 발견일과 통지·청구일을 명확히 기록하세요.
매도인이 ‘현 상태 매매’ 특약을 넣었다면
현 상태로 매매한다, 시설물 하자는 매수인이 부담한다는 특약이 있다고 모든 책임이 사라지는 것은 아닙니다.
- 특약이 구체적으로 어느 하자를 대상으로 하는지
- 매도인이 하자를 알고도 숨겼는지
- 매수인이 점검할 기회가 있었는지
- 하자가 외관상 확인 가능한지
- 계약 목적을 좌우할 중대한 하자인지
- 중개사가 어떤 설명을 했는지
특약의 문구와 계약 경위를 종합해 해석합니다. 하자 은폐·허위설명이나 별도 채무불이행 책임이 문제될 수 있습니다.
중개대상물 확인설명서의 역할
확인설명서는 중개사가 확인·설명한 시설·권리관계의 기록입니다. 모든 숨은 하자를 보증하는 보험증권은 아니지만, 계약 당시 어떤 상태와 설명이 있었는지 판단하는 자료가 됩니다.
확인할 항목:
- 수도·전기·가스·난방 상태
- 벽면·도배·누수 표시
- 위반건축물·용도
- 관리비와 체납
- 입주 가능일
- 수리 약속과 특약
- 매도인·임대인의 고지사항
중개사가 실제로 알았거나 확인할 수 있었던 중대한 하자를 설명하지 않았다면 중개사의 책임이 별도로 문제될 수 있습니다.
잔금 전 하자를 발견한 경우
잔금지급을 무조건 거부하면 매수인·임차인의 채무불이행이 될 위험이 있습니다. 반대로 하자 해결 없이 전액 지급하면 협상력이 약해질 수 있습니다.
가능한 해결방안:
- 수리 완료 뒤 잔금 지급
- 예상 수리비를 일부 유보
- 매도인·임대인이 지정업체로 수리
- 매수인·임차인이 수리하고 정산
- 하자보수보증금·에스크로 설정
- 중대한 경우 계약 해제·해지 검토
합의서에는 하자 위치, 공법, 업체, 완료기한, 검수, 재발, 임시거주비, 잔금 처리와 미이행 시 책임을 적습니다.
계약 해제·해지는 언제 가능한가
하자가 있다는 이유만으로 모든 계약을 즉시 끝낼 수 있는 것은 아닙니다.
임대차
하자 때문에 계약 목적대로 사용할 수 없고 임대인이 상당한 기간 안에 수선하지 않는지, 사용불능의 정도와 기간, 차임감액·해지 가능성을 봅니다.
매매
하자로 계약 목적을 달성할 수 없는 정도인지가 중요합니다. 수리 가능한 경미한 하자라면 손해배상·보수비 문제가 중심이 될 수 있습니다.
해제·해지를 통지하기 전에 하자, 수리요구, 상당한 이행기한, 상대방의 답변과 계약 조항을 정리하세요. 성급한 이사·점유포기는 보증금·잔금 분쟁을 복잡하게 만들 수 있습니다.
차임을 임의로 안 내도 되나
세입자가 하자를 이유로 월세 전액을 일방적으로 중단하면 연체가 누적될 수 있습니다. 사용·수익이 일부 제한된 경우 차임감액이 문제될 수 있지만, 감액 범위와 기간을 객관적으로 정해야 합니다.
- 사용하지 못한 공간 비율
- 생활에 미친 실제 지장
- 임시수리 후 사용 가능성
- 임대인의 대응기간
- 대체숙박 필요성
- 계약상 차임과 관리비 구조
합의가 되지 않으면 임의 공제보다 서면 요구와 공탁·조정·소송 등 적절한 방법을 검토하세요.
수리견적을 받을 때 확인할 내용
좋은 견적서는 총액만 적지 않습니다.
- 현장 주소와 점검일
- 하자 위치와 증상
- 추정 원인과 검사방법
- 철거 범위
- 교체 자재·규격·수량
- 방수·배관·단열 등 원인수리
- 건조·살균·도배 등 복구
- 공사기간과 거주 가능 여부
- 폐기물·부가세·추가비용
- 하자보증 기간
원인수리 없이 마감만 교체한 견적과 구조적 보수 견적을 구분하세요. 과도하게 고급 자재로 바꾸는 비용은 전액 인정되지 않을 수 있습니다.
임시숙박비·이사비·영업손실도 받을 수 있나
하자와 상당한 인과관계가 있고 예견 가능한 통상손해인지, 실제 지출이 합리적인지 입증해야 합니다.
- 호텔·단기임대 영수증
- 가구 보관비
- 추가 이사비
- 손상된 물건의 구매·수리자료
- 휴업·근무중단 자료
- 보험금 수령 여부
고급 호텔 장기숙박처럼 피해를 줄이려는 노력 없이 비용이 커진 경우 전액 인정되기 어려울 수 있습니다. 가장 합리적인 대안을 선택하고 비교자료를 남기세요.
보험이 있는지 확인합니다
- 일상생활배상책임보험
- 주택화재보험
- 임대인배상책임 특약
- 아파트 단체보험
- 공사업체 배상책임보험
- 이사업체 적재물·배상보험
보험접수 전 현장을 보존하고 사고일·원인·피해목록을 정리합니다. 보험사가 조사하기 전에 폐기하면 손해 입증이 어려워질 수 있습니다.
보험금 지급과 상대방 손해배상은 중복보상·구상관계가 문제될 수 있으므로 받은 금액과 보상항목을 구분하세요.
임대인·매도인에게 보내는 통지 예시 구조
2026년 7월 29일 오전 10시 열쇠를 인도받아 입주하던 중 안방 천장과 창틀 주변에서 진행 중인 누수와 곰팡이를 발견했습니다. 현재 사진·영상과 관리실 확인자료를 보존했습니다. 7월 30일 오후 3시까지 현장 확인 및 원인조사 일정, 응급조치와 영구수리 계획을 서면으로 알려주시기 바랍니다. 피해 확대를 막기 위한 최소한의 응급조치 외에는 협의 없이 철거하지 않겠습니다.
상대방을 범죄자로 단정하거나 손해액을 근거 없이 확정하지 말고, 발견 사실·요청 내용·기한과 보존조치를 적습니다.
상대방이 연락을 받지 않는 경우
- 문자·이메일·메신저로 하자와 사진을 전송합니다.
- 계약서 주소로 내용증명을 보냅니다.
- 관리실·중개사에게 확인을 요청합니다.
- 긴급조치와 견적을 확보합니다.
- 분쟁조정·법률상담을 검토합니다.
- 하자 상태가 사라질 우려가 있으면 증거보전 가능성을 검토합니다.
- 계약 해제·해지·비용청구 전 법적 요건을 확인합니다.
내용증명 자체에 강제력은 없지만 통지와 이행요구 시점을 남길 수 있습니다.
임대인·매도인이 확인할 방어자료
- 계약 전 수리·고지 기록
- 입주·인도 당시 점검표
- 최근 시설 점검·교체 영수증
- 임차인·매수인의 사용·공사 내역
- 하자 발생 직전의 기상·공용시설 기록
- 전문가 원인보고서
- 현장 확인을 제안한 날짜
- 합리적인 수리안을 제시한 자료
상대방이 현장 확인을 막거나 임의로 전면 철거했다면 그 경위도 기록합니다. 다만 의심만으로 세입자·매수인의 과실을 단정하지 마세요.
하자 유형별 핵심 증거
| 하자 | 핵심 증거 |
|---|---|
| 누수 | 강우·사용 연동 영상, 탐지보고서, 수분측정, 관리실 기록 |
| 곰팡이 | 입주 전 사진, 습도·열화상, 누수·단열 원인, 재발 기록 |
| 보일러 | 오류코드, 서비스센터 진단, 제조연도, 부품 상태 |
| 전기 | 차단기·배선 진단, 정전범위, 전기안전 검사 |
| 배수·악취 | 배관내시경, 트랩·공용관 상태, 사용기록 |
| 창호 | 강우·풍압 연동, 실리콘·프레임 상태, 결로 측정 |
| 바닥·벽 파손 | 입주·이사 전후 사진, 이사업체 작업기록 |
| 해충 | 방제업체 원인, 건물 공용부 상태, 입주 전 흔적 |
자주 묻는 질문
이사 당일 곰팡이를 발견하면 집주인이 무조건 수리해야 하나요?
무조건은 아닙니다. 외벽 누수·단열 결함·입주 전 하자가 원인이라면 임대인 수선의무 가능성이 크지만, 장기간 환기 부족 등 사용상 원인이 크면 책임이 달라집니다. 원인조사가 먼저입니다.
세입자가 먼저 수리하고 비용을 청구할 수 있나요?
긴급하고 필요한 보존비용이면 청구를 검토할 수 있습니다. 그러나 임대인에게 알리지 않고 고가 공사를 하면 필요성·범위·금액을 다투게 됩니다. 현장보존과 통지·견적이 중요합니다.
매매계약 뒤 누수를 발견하면 계약을 취소할 수 있나요?
하자의 정도, 계약 목적 달성 가능성, 매수인의 사전 인식과 매도인의 고지·은폐 여부를 봅니다. 수리 가능한 하자는 보수비·손해배상 문제가 중심일 수 있습니다.
하자를 안 날부터 6개월은 무엇을 해야 하나요?
민법상 하자담보책임의 권리행사기간이 문제되므로 발견일을 기록하고 구체적인 하자와 요구를 상대방에게 명확히 표시해야 합니다. 통지만으로 충분한지, 소송 등 추가 조치가 필요한지는 청구 구조에 따라 확인하세요.
사진만 있으면 충분한가요?
사진은 상태를 보여 주지만 원인·발생시점·책임주체를 모두 증명하지는 못합니다. 계약 전 자료, 통지, 관리실 기록, 전문가 보고서와 견적을 함께 준비하세요.
수리하는 동안 월세를 안 내도 되나요?
일방적인 전액 미납은 연체 위험이 있습니다. 사용불능 범위와 기간에 따른 감액·손해를 계산하고 합의·공탁·조정 등 적절한 절차를 검토하세요.
최종 체크리스트
- 임대차와 매매 중 어떤 계약인지 구분했습니다.
- 짐 정리·철거 전 전체와 세부 사진·영상을 남겼습니다.
- 하자 발견시각과 인도·입주시각을 기록했습니다.
- 임대인·매도인·중개사에게 즉시 서면 통지했습니다.
- 계약서·특약·확인설명서·광고자료를 대조했습니다.
- 전문가에게 원인·발생시점·수리범위를 확인받았습니다.
- 긴급조치와 영구수리를 구분했습니다.
- 견적의 공법·자재·기간·하자보증을 확인했습니다.
- 수리 전 상대방에게 현장 확인 기회를 줬습니다.
- 보험·관리주체·이사업체 책임 가능성을 확인했습니다.
- 권리행사기간과 내용증명·조정·소송 일정을 관리했습니다.
- 임시숙박비·물품손해 등 추가손해 영수증을 보관했습니다.
이사 날 하자 분쟁의 핵심은 누가 고쳐야 하는가를 먼저 단정하는 것이 아닙니다. 처음 상태를 보존하고 즉시 통지한 뒤, 하자의 원인과 발생시점·계약상 의무·필요한 수리와 실제 비용을 객관적 자료로 연결하는 것이 가장 중요합니다.
