법인은 상가·사무실·공장·토지·주택 등 부동산을 자기 명의로 취득할 수 있습니다. 다만 법인이 계약하고 대금을 지급해 취득한 부동산은 대표자나 주주의 개인재산이 아니라 회사재산입니다. 대표자가 사실상 자기 집처럼 사용하거나 매각대금을 개인적으로 가져가려면 임대료·보수·배당·대여금·횡령과 세무 문제가 생길 수 있습니다.
어려운 말 먼저 보기 — 본문에 나오는 법률 용어를 일상적인 말로 풀었습니다.
- 법인: 법이 사람과 별도로 권리와 의무의 주체로 인정한 조직
- 주주: 회사의 주식을 보유해 주주로서 권리를 갖는 사람이나 법인
- 대여금: 다른 사람에게 빌려준 뒤 돌려받기로 한 돈
- 정관: 회사의 목적·조직·운영 원칙을 정한 기본 규칙
법인세율이 개인 양도소득세율보다 낮아 보인다, 법인 명의로 사면 대출이 더 쉽다, 회삿돈으로 대표자 집을 사면 된다는 한 가지 이유만으로 명의를 정해서는 안 됩니다. 취득·보유·임대·매각뿐 아니라 회사에서 개인으로 현금을 꺼내는 단계까지 한 번에 계산해야 합니다.
계약 전에는 사업 목적, 회사 내부 승인, 권리분석, 자금출처, 취득세·보유세·법인세, 부가가치세, 대표자 사용과 매각계획을 함께 검토해야 합니다.
30초 결론: 계약 전에 확인할 열 가지
| 항목 | 확인할 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 취득 목적 | 본점·공장·임대·개발·사택·투자 중 무엇인가 | 실제 목적 없이 절세만 강조 |
| 회사 권한 | 정관 목적·이사회·대표권·주주간계약 | 대표 단독계약 후 사후 의사록 |
| 물건 권리 | 소유권·근저당·가압류·임차인·체납 | 등기부만 보고 현장 미확인 |
| 이용 가능성 | 건축물 용도·토지이용·업종 인허가 | 등기는 되지만 영업 불가 |
| 자금조달 | 회사현금·대출·증자·주주대여금 | 개인돈과 회사돈 혼합 |
| 취득세 | 물건·소재지·취득원인·중과·감면 | 세율을 개인 기준으로 계산 |
| 부가가치세 | 건물·토지·주택·사업양도 구분 | 환급 가능성만 보고 계약 |
| 보유·운영 | 재산세·종부세·임대소득·비용 인정 | 업무무관 자산 방치 |
| 개인사용 | 임대료·사택·경제적 이익 처리 | 대표 가족 무상거주 |
| 매각·회수 | 법인세·추가과세·주주 인출 | 매각대금을 대표가 직접 수령 |
법인 명의 = 무조건 절세, 법인이 주택을 사면 언제나 같은 중과세율이라는 설명 모두 정확하지 않습니다. 취득시점의 법령과 물건·소재지·용도를 구체적으로 대조해야 합니다.
법인 명의와 개인 명의를 비교합니다
| 구분 | 법인 명의 | 개인 명의 |
|---|---|---|
| 소유자 | 회사 | 개인 |
| 계약대금 | 회사 자금·회사 차입 | 개인 자금·개인 차입 |
| 사용 | 회사 사업·임대·적법한 사택 등 | 개인 사용 가능 |
| 소득 과세 | 법인소득 | 개인 임대·양도소득 |
| 매각대금 | 회사에 귀속 | 개인에게 귀속 |
| 개인 현금화 | 급여·배당·대여금 상환 등 별도 절차 | 매각 후 개인이 직접 보유 |
| 책임재산 | 회사 채권자의 집행 대상 | 개인 채권자의 집행 대상 |
| 승계 | 주식양도·법인 존속 가능 | 상속·증여·매매 |
법인 명의 부동산을 매각해 회사가 10억원을 벌어도 주주 개인이 10억원을 바로 가져갈 수 있는 것은 아닙니다. 회사 단계 과세와 개인에게 자금이 이전되는 단계의 과세·결의를 함께 봐야 합니다.
취득 목적을 먼저 문서화합니다
부동산을 왜 사는지에 따라 필요한 검토가 달라집니다.
본점·사무실
- 실제 업무공간
- 본점 이전등기
- 직원 접근·주차·통신
- 건축물 용도
공장·창고
- 산업단지·용도지역
- 공장등록·환경·소방
- 물류·대형차량
- 토양오염·위험물
임대사업
- 임차인·보증금·수익률
- 부가가치세·사업자등록
- 임대관리·수선
- 공실·금리
주택·사택
- 법인 주택 취득 관련 지방세·법인세
- 실제 사택 필요성
- 임직원 사용규정
- 대표자·주주 사적 사용
- 임대료·경제적 이익
개발·투자
- 토지이용계획·인허가
- 건축비·금융비용
- 분양·매각 일정
- 프로젝트회사 구조
목적이 바뀌면 세금·비용인정·인허가도 달라질 수 있습니다.
정관 목적과 결정기관을 확인합니다
부동산 매매계약서에 대표이사가 서명할 수 있다는 것과 회사 내부에서 적법한 승인을 받았다는 것은 다른 문제입니다.
다음 문서를 먼저 펼쳐 보세요.
- 최신 정관의 목적·본점·이사회 조항
- 법인 등기사항증명서의 대표권과 이사 수
- 내부 전결규정
- 주주간계약·투자계약
- 최근 재무제표·차입한도
- 부동산 취득 사업계획
상법 제393조는 중요한 자산의 처분·양도와 대규모 재산의 차입 등 중요한 업무집행을 이사회가 결의하도록 하는 구조를 둡니다.
부동산 취득 자체가 모든 회사에서 언제나 동일하게 이사회 결의사항이라고 단정할 수는 없지만, 거래 규모·차입·정관·내부규정상 중요한 업무라면 이사회 또는 회사 구조상 권한 있는 기관의 결의가 필요할 수 있습니다.
이사회가 없는 회사
자본금 10억원 미만이고 이사가 1명 또는 2명인 주식회사는 이사회가 없을 수 있습니다. 존재하지 않는 이사회 의사록을 만들지 말고 상법·정관이 주주총회·각 이사·대표자에게 부여한 권한을 확인합니다.
주주총회가 필요한 경우
단순 부동산 한 채 매수와 회사 영업 전부 또는 중요한 일부의 양수는 다릅니다. 부동산과 함께 조직·고객·계약·인력이 하나의 영업으로 이전되고 회사에 중대한 영향을 미친다면 영업양수와 주주총회 특별결의를 검토해야 합니다.
이사회 의안에 넣을 내용
1. 물건 표시와 매도인
2. 취득 목적·사업상 필요성
3. 매매대금·부가가치세·비용
4. 감정·시세·대체물건 비교
5. 권리분석·임차인·하자
6. 대출·담보·금리·상환계획
7. 취득세·보유세·법인세 예상
8. 대표자·특수관계인 여부
9. 계약금·잔금·소유권이전 일정
10. 임대·사용·매각 계획○○부동산 취득을 승인한다는 한 줄보다 이사회가 위험을 실제 검토했다는 자료를 남기세요.
대표자·주주에게 사는 경우 자기거래
매도인이 이사·주요주주·가족·지배회사라면 상법 제398조의 자기거래 승인과 공정성을 확인합니다.
준비할 자료는 다음과 같습니다.
- 독립 감정평가·복수 시세
- 매도인과 회사 관계
- 취득 필요성과 대체물건
- 근저당·임차인·하자
- 이해관계 이사의 공개·표결
- 사전승인 의사록
- 실제 지급계좌
- 특수관계인 세무검토
회사가 대표자의 부동산을 비싸게 사거나, 회사 부동산을 대표에게 싸게 팔면 회사 손해·이사 책임·부당행위계산과 소득처분 문제가 함께 생길 수 있습니다.
권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다
등기사항증명서
- 소유자
- 근저당·전세권
- 가압류·압류·가처분
- 신탁
- 지상권·지역권
- 말소되지 않은 권리
현장·공부
- 건축물대장
- 토지대장·지적도
- 토지이용계획
- 위반건축물
- 실제 면적·경계
- 도로·주차·공용부분
- 관리비·체납
계약·점유
- 임대차계약
- 임차보증금·대항력·확정일자
- 무상사용자·점유자
- 명도계획
- 시설·하자·수리
등기부에 임차인이 나타나지 않아도 실제 점유·대항력이 있을 수 있습니다. 현장조사와 임대차 자료를 함께 봅니다.
토지·건물·주택을 구분합니다
하나의 매매계약이라도 세금·부가가치세·감가상각과 가치평가에서 토지와 건물은 다르게 처리될 수 있습니다.
계약서에는 다음을 구분합니다.
- 토지 금액
- 건물 금액
- 시설·기계·비품
- 부가가치세
- 임대보증금 승계
- 선수임대료·관리비
총액만 적고 임의로 건물가액을 높여 부가세 환급·감가상각을 늘리는 방식은 세무문제가 생길 수 있습니다.
건축물 용도와 인허가
소유권을 취득할 수 있다는 것과 원하는 사업을 할 수 있다는 것은 다릅니다.
- 건축물 용도
- 용도지역·지구
- 공장등록
- 음식점·숙박·의료·교육
- 소방·주차·장애인시설
- 환경·위험물
- 개발행위·농지·산지
계약서에 인허가 취득을 선행조건으로 두거나, 불허 시 계약금 반환·해제를 정할 수 있습니다.
매매계약의 핵심 조항
물건·권리
- 정확한 부동산 표시
- 토지·건물·부속시설
- 공유지분·대지권
- 임차인·점유
대금
- 계약금·중도금·잔금
- 부가가치세
- 보증금·관리비 정산
- 지급계좌
선행조건
- 이사회·주주총회 승인
- 대출 승인
- 근저당 말소
- 인허가·실사
- 임차인 명도
진술·보장
- 소유권·처분권
- 미공개 임대차·권리 없음
- 세금·관리비 체납 없음
- 위반건축·환경·하자 공개
해제·손해배상
- 대출·인허가 불발
- 권리하자
- 잔금 미지급
- 명도 지연
- 계약금 처리
회사 내부승인을 선행조건으로 두지 않고 대표가 먼저 확정계약을 체결하면 승인거절 때 회사가 위약책임을 질 수 있습니다.
부동산거래 신고와 등기
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 거래신고 기한·주체·신고내용을 확인합니다.
종결 단계에는 다음을 맞춥니다.
- 거래신고
- 취득세 신고·납부
- 잔금·대출 실행
- 기존 담보말소
- 소유권이전등기
- 새 담보설정
- 임대차·관리 인수
계약서 가격·세금계산서·거래신고·등기·회계의 금액이 일치해야 합니다.
자금조달 구조
회사 현금
회사 예금으로 지급합니다. 주주·대표가 개인적으로 대금을 대신 내면 회사와의 채권관계를 기록해야 합니다.
금융기관 대출
- 대출한도·금리·만기
- 담보인정가치
- 대표자 보증
- 재무약정
- 임대수익·공실
- 중도상환수수료
주주대여금
주주가 회사에 돈을 빌려주는 경우 계약·이자·상환일·자금출처를 정합니다. 자본금과 대여금을 섞지 마세요.
증자
신주발행을 통해 자금을 조달한다면 발행가액·배정·납입·등기와 기존주주 희석을 확인합니다.
자금출처와 회사·개인 계좌 분리
위험한 흐름은 다음과 같습니다.
- 계약금은 대표 개인계좌에서 지급
- 잔금은 법인대출
- 취득세는 관계회사 계좌에서 지급
- 등기 뒤 회사가 대표에게 근거 없이 상환
각 지급의 법적 성격을 구분하세요.
대표 개인 → 회사 계좌: 주주대여금 또는 증자
회사 계좌 → 매도인: 부동산 매매대금
회사 계좌 → 세무·등기기관: 세금·비용직접 대납이 불가피하다면 영수증·차용·결의·회계처리를 남깁니다.
취득세·등록면허세
지방세법 제7조 이하에 따라 취득 원인·물건·소재지·법인 특성에 따른 취득세를 확인합니다.
검토요소는 다음과 같습니다.
- 주택·상가·공장·토지
- 유상매매·현물출자·합병·경매
- 대도시 법인·본점·지점 관련 중과
- 주택 수·법인 주택 취득
- 산업단지·창업·지방이전 감면
- 신고기한·과세표준
정확한 세율은 취득일의 법령과 지방자치단체 확인이 필요합니다. 매매가 외에 사실상 취득가격에 포함되는 비용도 검토합니다.
부가가치세
토지는 일반적으로 부가가치세와 다르게 취급되고, 건물·시설은 거래유형에 따라 부가세가 문제됩니다.
확인할 사항은 다음과 같습니다.
- 매도인이 과세사업자인지
- 건물·토지 가액구분
- 세금계산서 발급
- 매수법인의 과세·면세사업
- 매입세액 공제·불공제
- 사업양도 해당 가능성
- 임대사업자 승계
부가세 환급을 받을 것이라고 예상해 자금계획에서 제외하면 환급 지연·불공제로 현금흐름이 흔들릴 수 있습니다.
보유 단계 세금과 비용
- 재산세
- 종합부동산세 적용 여부
- 임대수익 법인세
- 부가가치세
- 감가상각
- 이자·수선·관리비
- 업무무관 부동산 비용
법인세법 제27조는 업무와 직접 관련이 없는 자산·비용의 손금 처리 제한을 검토하게 합니다.
부동산을 취득한 목적과 실제 사용이 달라지면 비용인정·가지급금·부당행위 문제가 생길 수 있습니다.
대표자·주주의 개인사용
회사 소유 주택·상가·별장을 대표자나 가족이 사용하면 다음을 확인합니다.
- 회사 업무상 필요성
- 임대차·사택 규정
- 시가 임대료
- 보수·상여·경제적 이익
- 이사회·주주총회 승인
- 특수관계인 세무
- 관리비·수선비 부담
무상사용을 단순 복리후생으로 처리하기 어렵다면 대표자 소득·회사 손금·부당행위계산과 횡령·배임 위험이 있습니다.
사택과 개인주택 구분
- 직무상 거주 필요
- 대상 임직원 기준
- 사용기간
- 회사 복귀·퇴사 시 반환
- 임대료·관리비
- 특정 주주만 혜택을 받는지
회사 주소를 대표자 주거지로 등기했다는 사실만으로 회사가 그 집을 사야 하는 것은 아닙니다.
임대 운영
법인이 건물을 임대할 경우 다음을 관리합니다.
- 임대사업 관련 사업자등록
- 표준계약·보증금·차임
- 부가가치세
- 관리비
- 임차인 대항력·확정일자
- 보증금 반환재원
- 수선·안전·보험
- 공실·연체
보증금은 회사 수익이 아니라 반환의무가 있는 부채입니다. 운영자금으로 사용하더라도 만기 반환계획을 세우세요.
대출과 담보
법인 부동산 대출에서는 회사 신용·사업성·임대수익과 대표자 보증을 함께 볼 수 있습니다.
- 근저당 최고액
- 대출용도
- 담보가치 하락
- 재무약정
- 추가 담보·보증
- 임대료 입금계좌
- 보험가입
- 담보처분 순위
이사회 승인 금액과 실제 대출·근저당 최고액이 다르면 재승인 여부를 확인합니다.
보험과 안전관리
- 화재·재산종합보험
- 배상책임보험
- 임대인 책임
- 공장·창고 위험
- 산업안전·소방
- 자연재해
보험계약의 피보험자·담보권자·사용용도를 정확히 적으세요. 주거용으로 신고하고 상업용으로 사용하면 보험금 분쟁이 생길 수 있습니다.
매각 단계
법인이 부동산을 팔면 매각대금은 회사에 귀속됩니다.
확인할 항목은 다음과 같습니다.
- 이사회·주주총회·전결 승인
- 감정·시가
- 특수관계인 거래
- 임차인·보증금
- 담보말소
- 법인세
- 토지등 양도소득 추가 과세 가능성
- 부가가치세
- 매각대금 사용·배당
법인세법 제55조의2 등은 일정 토지·건물 양도에 추가 과세가 문제될 수 있으므로 매각시점의 적용대상·예외를 확인합니다.
매각대금을 개인이 쓰려면
- 대표 급여·상여
- 주주 배당
- 회사가 빌린 주주대여금 상환
- 감자·청산 분배
각 방식의 회사법·세금·현금흐름이 다릅니다. 대표가 매수인에게 개인계좌로 대금을 보내 달라고 해서는 안 됩니다.
주식매각으로 부동산 회사를 넘기는 경우
부동산 자체를 매각하는 대신 회사 주식 전부를 매각할 수 있습니다.
| 부동산 매각 | 주식 매각 |
|---|---|
| 소유권이전·취득세 | 회사는 부동산 계속 보유 |
| 매도법인에 양도손익 | 주주가 주식양도 |
| 자산·임대차 직접 이전 | 회사의 모든 부채·세금도 함께 존속 |
| 담보·인허가 변경 | 지배권변경 계약 확인 |
주식거래가 세금·책임을 모두 피하게 해 주는 것은 아닙니다. 매수인은 회사의 과거 세금·보증·소송을 실사합니다.
사례 1: 본점용 사무실 취득
회사가 실제 직원이 근무할 사무실을 취득한다면 다음을 연결합니다.
- 정관 목적·이사회 승인
- 건축물 용도·권리분석
- 대출·취득세·부가세
- 본점 이전등기·사업자등록
- 감가상각·관리비
- 보험·보안
사업관련성이 명확하더라도 가격·대출·권리하자는 별도입니다.
사례 2: 대표자 아파트를 회사가 매수
대표자 개인 아파트를 회사가 사서 대표 가족이 계속 거주한다면 다음 위험이 큽니다.
- 자기거래 승인·공정가격
- 법인 주택 취득세·보유·양도 과세
- 대표자 무상사용 경제적 이익
- 업무무관 비용
- 회사 채권자의 집행
- 대표자 개인채무·담보
개인 명의보다 법인세가 낮다는 설명만으로 결정하지 마세요.
사례 3: 공장부지와 영업을 함께 인수
토지·건물·기계·직원·거래처·허가를 함께 넘겨받으면 단순 부동산 매매가 아니라 영업양수에 가까울 수 있습니다.
- 주주총회 특별결의
- 직원·계약·인허가 승계
- 재고·채권·채무
- 부가가치세·사업양도
- 환경·토양오염
거래구조를 먼저 정합니다.
사례 4: 임대수익 부동산 취득
임차보증금 5억원과 월세가 있는 상가를 산다면 보증금 승계·임차인 대항력·연체·원상복구·공실을 확인합니다. 매매가격에서 보증금을 어떻게 정산하는지 계약서에 적습니다.
자주 하는 실수 22가지
- 법인 명의면 무조건 절세라고 생각합니다.
- 매각대금을 대표가 바로 사용할 수 있다고 봅니다.
- 정관·이사회·주주간계약을 확인하지 않습니다.
- 이사회가 없는 회사에서 허위 의사록을 만듭니다.
- 대표자 부동산 거래의 자기거래 승인을 놓칩니다.
- 등기부만 보고 임차인·점유를 확인하지 않습니다.
- 건축물 용도·인허가를 잔금 뒤 확인합니다.
- 토지·건물·시설 가액을 구분하지 않습니다.
- 회사·개인·관계회사 계좌로 대금을 나눠 냅니다.
- 주주대여금·증자·자본금을 섞습니다.
- 취득세 중과·감면을 과거 세율로 계산합니다.
- 부가세 환급을 확정수입처럼 봅니다.
- 보증금 반환의무를 수익으로 생각합니다.
- 대표 가족이 무상거주합니다.
- 업무무관 자산 비용을 모두 손금 처리합니다.
- 대출 승인금과 이사회 승인금이 다릅니다.
- 담보 최고액·대표자 보증을 확인하지 않습니다.
- 화재·배상보험 용도를 잘못 가입합니다.
- 관계인에게 헐값 매각합니다.
- 매각 법인세만 보고 개인 현금화 세금을 놓칩니다.
- 주식매각이면 과거 책임이 사라진다고 봅니다.
- 계약·세금·거래신고·등기 금액이 다릅니다.
취득 전 최종 체크리스트
- 취득 목적과 개인 명의 대안을 비교했습니다.
- 정관 목적·대표권·이사회·주주간계약을 확인했습니다.
- 관계인 거래라면 사전승인·시가·공정성을 검토했습니다.
- 등기부·대장·현장·임대차·체납을 조사했습니다.
- 건축물 용도와 업종 인허가를 확인했습니다.
- 토지·건물·시설·부가세 가액을 구분했습니다.
- 계약금·잔금·등기·대출의 선행조건을 정했습니다.
- 회사현금·대출·증자·주주대여금 자금흐름을 문서화했습니다.
- 취득세·부가세·보유세·법인세를 최신 법령으로 계산했습니다.
- 대표자·임직원 사용규정과 시가 임대료를 정했습니다.
- 보험·안전·수선·관리 책임을 확인했습니다.
- 매각·배당·대여금 상환까지 현금회수 계획을 세웠습니다.
법인 명의 부동산 취득의 핵심은 개인보다 세율이 낮은 명의를 고르는 데 있지 않습니다. 회사의 사업에 필요한 자산인지 입증하고, 적법한 기관이 공정한 가격과 자금조달을 승인하며, 취득부터 개인사용·임대·매각·주주 현금화까지 모든 단계의 권리와 세금을 같은 계획 안에서 관리하는 것이 핵심입니다.
