상가 월세 3기 연체와 권리금: 계약해지·갱신거절·회수기회 보호 총정리

상가 월세 미납액이 3기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약갱신요구와 권리금 회수기회 보호에서도 불리해집니다. 여기서 3기는 세 달 연속 한 푼도 안 냈다는 뜻이 아닙니다. 예를 들어 월 차임이 200만 원이면 밀린 돈이 누적 600만 원에 이르렀는지, 일부 낸 돈이 어느 달 차임에 충당됐는지를 계산합니다.

• 임대인: 집이나 물건 등을 빌려주고 그 대가를 받는 사람
• 권리금: 상가의 시설·거래처·신용·영업 노하우·입지 등 영업 가치를 넘겨받는 대가로 주고받는 돈
• 임차인: 집이나 물건 등을 빌려 사용하고 그 대가를 지급하는 사람
• 보증금: 계약 이행이나 채무를 담보하기 위해 상대방에게 맡기는 돈

2026년 10월 5일 정정: 해지 전 변제와 충당 순서, 신규임차인 주선 예외, 비영리 사용 요건과 권리금 보호·청구기간을 구체화했습니다.

나중에 다 갚았으니 과거 연체는 없던 일이라고 단정해서도 안 됩니다. 지금 미납액이 3기분인지와, 임대차기간 중 3기분을 연체한 사실이 있었는지는 다른 문제입니다. 현재 연체는 계약해지와 바로 이어지고, 과거 연체 사실은 갱신거절과 권리금 보호 예외에서 문제가 됩니다.

근거 조문은 둘입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 3기의 차임액에 해당하는 연체 사실을 갱신거절 사유로 둡니다. 같은 법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 합니다.

현재 연체와 과거 연체, 결과가 이렇게 다릅니다

상황	계약해지	갱신요구	권리금 회수기회 보호
현재 미납액이 1기분	사정에 따라 독촉·지연책임	원칙적으로 3기 연체 사유 아님	다른 보호요건 확인
현재 미납액이 3기분에 도달	임대인의 해지 가능성 큼	갱신거절 사유 가능	보호 제외 위험 큼
과거 3기분 연체 후 전액 변제	현재 해지 여부는 별도 검토	과거 연체 사실이 갱신에 영향 가능	과거 연체 사실이 보호 예외로 문제 가능
일부씩 미납해 누적액이 3기분	연속 세 달이 아니어도 해당 가능	변제충당과 누적액 계산 필요	입금일·충당내역이 핵심
임대인이 오래 받아오며 이의하지 않음	자동 포기라고 단정 못 함	신의칙·합의 내용 별도 검토	서면 합의와 실제 경위 확인

따라서 따질 것은 달력상 몇 달이 지났느냐가 아닙니다. 계약상 월 차임, 지급기일, 실제 지급액, 충당 순서, 특정 시점의 미납잔액을 봐야 합니다.

3개월 연체와 3기의 차임액 연체는 다릅니다

일상에서는 월세를 세 달 못 내면 3개월 연체라고 합니다. 법은 3기의 차임액에 해당하는 금액, 즉 밀린 금액을 기준으로 봅니다. 월 차임이 300만 원이라면 다음처럼 계산합니다.

월	지급해야 할 차임	실제 지급	누적 미납액
1월	300만 원	200만 원	100만 원
2월	300만 원	100만 원	300만 원
3월	300만 원	0원	600만 원
4월	300만 원	0원	900만 원

네 달 연속 전액을 안 낸 것은 아니지만, 4월 지급기일이 지나 누적 미납액이 900만 원이 되면 3기분에 이를 수 있습니다. 반대로 세 달 내내 늦게 냈더라도 매달 차임을 다 내서 미납액이 3기분에 이른 적이 없다면 현재 3기 연체와는 다르게 봅니다.

계약서에 부가가치세·관리비·연체료가 따로 적혀 있다면 차임에 무엇이 들어가는지 먼저 구분하세요. 관리비 체납액을 월세와 단순 합산해 3기 연체라고 볼 수 있는지는 계약 구조와 비용의 성격에 따라 달라집니다.

지급기일이 지나야 연체가 시작됩니다

연체 계산의 출발점은 계약서의 지급기일입니다. 매월 1일 선불인지, 말일 후불인지, 영업 시작일 기준으로 따로 정했는지 확인하세요.

민법 제387조는 기한이 정해진 채무가 언제부터 지체되는지 정합니다. 차임 지급일이 매월 5일이라면, 5일이 지나지 않은 금액을 연체된 월세로 셀 수 없습니다.

확인할 자료는 다음과 같습니다.

• 최초 임대차계약서와 갱신계약서
• 차임 증액 합의서
• 지급일 변경 문자·이메일
• 자동이체 설정일
• 임대인이 발행한 세금계산서·영수증
• 계좌이체내역과 입금 메모
• 현금 지급 영수증

실제 지급일이 오랫동안 계약서와 다르게 운영됐다면 계약서 한 줄만 볼 수 없습니다. 지급일을 바꾸기로 합의한 것인지, 일시적으로 편의를 봐준 것인지 구분해야 합니다.

일부만 낸 돈은 어느 달에 충당됐는지가 관건입니다

밀린 월세와 새로 돌아온 달의 월세를 섞어 일부만 내면 어느 달 채무가 줄었는지가 문제 됩니다. 당사자가 이번 입금은 5월분처럼 합의했다면 그 합의가 먼저입니다.

합의가 없으면 여러 차임채무 중 어느 채무에 갚는지는 민법 제476조의 지정충당, 지정도 없으면 제477조의 법정충당 기준을 따집니다. 비용·이자·원본을 모두 갚기에 부족한 경우의 기본 순서는 제479조에 따라 비용, 이자, 원본입니다. 약정과 이 순서를 확인하지 않고 엑셀에서 최근 달 원금부터 단순히 빼 나가면 틀릴 수 있습니다.

임차인이 입금할 때

입금자명이나 문자에 충당할 달을 적어 두는 편이 좋습니다.

2026년 7월 29일 송금한 200만 원은 2026년 5월분 차임 원금에 충당해 주시기 바랍니다.

변제자가 지급할 때 지정하면 그 지정이 먼저이고, 변제자가 지정하지 않은 때에만 수령자가 지정할 수 있습니다. 수령자의 지정에 변제자가 즉시 이의하면 그 지정은 적용되지 않습니다. 다만 원금에 갚는다는 표시만으로 비용·이자 충당 순서까지 바뀌는 것은 아니므로 별도 합의가 있는지 확인하세요.

임대인이 받을 때

월세 일부라고만 적어 두지 말고 입금일, 지급자, 대상 월, 원금·부가세·연체료를 나눈 원장을 만드세요. 나중에 해지통지를 보낼 때 계산이 맞지 않으면 해지가 정당했는지부터 다투게 됩니다.

3기 연체가 돼도 계약이 저절로 끝나지는 않습니다

미납액이 3기분에 이른 순간 계약이 자동으로 사라지지는 않습니다. 법은 임대인에게 해지할 권리를 줄 뿐입니다. 임대인이 해지 의사를 표시하고, 그 통지가 임차인에게 도달해야 합니다.

해지통지에는 다음을 구체적으로 적습니다.

1. 계약 목적물과 당사자
2. 월 차임과 지급일
3. 월별 미납액과 총액
4. 일부 입금의 충당내역
5. 3기분 도달일
6. 해지의 법적·계약상 근거
7. 해지 효력일과 인도 요구
8. 보증금에서 공제할 항목
9. 열쇠·시설·원상복구 협의방법

내용증명은 강제집행 문서가 아닙니다. 다만 언제 어떤 계산과 해지 의사를 전달했는지를 날짜로 고정해 줍니다. 내용증명의 효력과 작성방법도 함께 보세요.

해지통지 전후에 갚으면 달라지는 점

차임 연체에 따른 해지는 상가임대차법 제10조의8의 현재 연체액을 기준으로 봅니다. 해지 의사가 임차인에게 도달하기 전에 적법한 변제로 미납액이 3기분 미만이 됐다면, 과거에 3기분까지 밀렸다는 사실만으로 같은 조에 따른 해지를 할 수는 없습니다. 통지의 효력은 민법 제111조에 따른 도달 시점이 중요하므로, 입금·변제충당과 통지 도달의 선후를 확인해야 합니다.

반대로 임대인이 적법하게 해지한 뒤 연체액을 모두 냈다고 계약이 되살아나지는 않습니다. 임대인이 계약을 계속하기로 다시 합의했는지, 그 뒤 받은 돈을 어떤 명목으로 받았는지를 확인해야 합니다.

그래서 실무에서는 다음 날짜를 하나의 시간표로 정리합니다.

• 각 월세 지급기일
• 실제 입금일과 입금액
• 3기분 도달일
• 독촉일
• 해지통지 발송일과 도달일
• 해지 후 입금일
• 임대인의 수령·반환·충당 통지일
• 명도소송 제기일

계좌내역 몇 장보다 이 시간표 한 장이 사건을 훨씬 분명하게 보여 줍니다.

과거 3기 연체는 다 갚아도 갱신에 영향을 줄 수 있습니다

상가임대차법은 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 둡니다. 그래서 계약 만료 때 미납액이 없다는 것만으로 과거 연체 이력이 사라지지는 않습니다.

다만 다음 사정은 따로 확인해야 합니다.

• 실제로 3기분에 도달한 적이 있는지
• 임대인이 차임을 감액하거나 면제했는지
• 코로나19 시기처럼 특정 기간에 적용되는 특별규정이 있는지
• 임대인이 연체를 알고도 갱신을 명시적으로 합의했는지

임대인은 갱신거절 통지에 연체가 많았다고만 쓰지 말고 월별 계산과 법적 근거를 붙이는 편이 좋습니다. 임차인은 지급내역, 감면합의, 임대인의 승인 메시지를 모아 두세요.

연체 사실이 있으면 권리금 회수기회 보호도 흔들립니다

권리금은 기존 임차인이 신규임차인에게 시설·거래처·영업노하우·입지 같은 영업가치를 넘기고 받는 돈입니다. 임대인이 기존 임차인에게 권리금을 직접 돌려주는 구조가 아닙니다.

법이 보호하는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이며, 그 기간에 신규임차인을 통해 권리금을 회수할 기회를 보호합니다. 상가임대차법 제10조의4는 임대인이 주변 상가의 시세 등에 비춰 현저히 높은 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절해 회수를 방해하지 못하게 합니다.

그런데 같은 조는 제10조제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 이 보호를 적용하지 않습니다. 갱신요구권의 최대 행사기간이 지났다는 이유만으로 회수기회 보호가 없어지는 것은 아닙니다. 3기분 연체 사실이 있으면 권리금 회수기회 보호를 주장하기 어려워지는 이유입니다. 보호기간과 권리금 종류 같은 기본 구조는 상가 권리금의 종류와 회수기회 보호에 정리했습니다.

연체했으니 권리금계약도 무효는 아닙니다

기존 임차인과 신규임차인이 맺은 권리금계약의 효력과, 임대인의 회수방해 책임은 별개의 문제입니다. 다음을 하나씩 나눠 봐야 합니다.

• 기존 임차인이 신규임차인에게 시설과 영업을 넘기기로 한 계약
• 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 맺을지
• 임대인의 거절이 정당한지
• 기존 임차인이 권리금 보호대상인지
• 신규임차인이 낸 계약금을 돌려줘야 하는지

기존 임차인이 3기 연체로 법정 보호를 받지 못해도 두 임차인 사이의 계약금·허위설명·시설 인도 문제는 남습니다. 연체 사실과 임대인이 거절할 가능성을 숨기고 권리금 계약금을 받았다면 신규임차인과 별도로 다투게 될 수 있습니다.

신규임차인을 주선할 때 남길 자료

회수방해에 따른 손해배상을 청구하려면 원칙적으로 계약할 의사와 능력이 있는 신규임차인을 구체적으로 주선해야 합니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 누구를 주선해도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 특별한 경우에는 실제 주선 없이도 청구할 수 있습니다(대법원 2018다284226 판결).

이 예외를 주장하려면 확정적 거절의 내용·시점·이유를 증명해야 합니다. 철거·재건축 계획을 협의했다는 사정만으로 확정적인 거절이나 회수방해라고 단정할 수는 없습니다(대법원 2022다202498 판결).

신규임차인 쪽 자료

• 성명·법인명과 연락처
• 예정 업종
• 보증금·차임 지급능력
• 사업계획과 인허가 가능성
• 권리금계약서 또는 협상내역
• 시설 인수목록
• 임대인에게 제출한 신청자료

임대인에게 보낼 내용

• 신규임차인을 주선한다는 명확한 통지
• 연락처와 미팅 요청
• 제안한 보증금·차임
• 업종과 계약희망일
• 임대인이 요구한 추가자료
• 거절사유를 서면으로 알려 달라는 요청

사람을 한 명 데려왔다는 말만으로는 부족합니다. 임대인이 계약 여부를 실제로 검토할 수 있을 만큼 정보와 기회를 줬는지가 기준입니다.

임대인이 신규임차인을 거절할 수 있는 경우

임대인이 모든 신규임차인과 계약해야 하는 것은 아닙니다. 신규임차인이 보증금·차임을 낼 능력이 없거나 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 경우 등은 법정 정당한 사유가 될 수 있습니다.

건물을 영리 목적으로 사용하지 않는다는 사유는 임대차 종료 후 1년 6개월 이상을 뜻합니다. 대법원 2019다285257 판결에 따르면, 임대차 종료 때 이 사유를 들어 신규 계약을 거절하고 실제로도 그 기간 동안 영리 목적으로 사용하지 않아야 합니다. 그럴 계획만 있었다거나, 다른 이유로 거절한 뒤 우연히 1년 6개월 비워 뒀다는 것만으로는 부족합니다.

실제 분쟁에서는 다음을 봅니다.

• 신용·자금증빙을 합리적인 범위에서 요구했는지
• 예정 업종이 건축·소방·위생·관리규약에 맞는지
• 동종업종 제한이나 독점약정이 있는지
• 신규임차인이 불법·위험 영업을 계획하는지
• 임대인이 통상 수준을 크게 넘는 보증금·차임을 요구했는지
• 임대인이 직접 영업한다는 이유만으로 거절했는지
• 건물 철거·재건축 계획이 법정 사유에 해당하는지

처음에는 자력 부족을 이유로 거절했다가 소송에서 전혀 다른 사유를 내세우면 신빙성을 의심받습니다. 거절 당시 이유를 문자·이메일·내용증명으로 남겨 두세요.

보증금이 있어도 월세 연체는 연체입니다

임대인은 미납차임·연체료·원상복구비 같은 정당한 채권을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 그렇다고 보증금이 넉넉하면 연체가 없던 일이 되는 것은 아닙니다.

임차인이 보증금에서 빼면 되니 월세를 내지 않겠다고 일방적으로 통보해도 차임을 낼 의무는 그대로입니다. 임대인이 보증금으로 충당하는 데 명시적으로 동의했는지가 기준입니다.

계약 종료 정산표에는 다음을 나눠 적습니다.

항목	산정 근거	증빙
보증금 원금	계약서·증액합의	송금내역
미납차임	월별 원장	계좌내역
부가가치세	세금계산서·약정	발급내역
연체이자	약정·법정기준	계산표
관리비	고지서·검침	관리사무소 자료
원상복구비	계약·하자원인	사진·견적·영수증
권리금	임대차 보증금과 별도	권리금계약서

보증금에서 전부 공제한다는 한 문장보다 숫자와 증빙을 붙인 정산서를 주고받아야 뒤탈이 적습니다.

임차인이 연체 중일 때 바로 할 일

1단계: 인정할 수 있는 잔액을 계산합니다

임대인 원장과 내 계좌내역을 맞춰 보세요. 현금 지급, 가족 계좌로 낸 돈, 상계합의가 빠지지 않았는지 확인합니다.

2단계: 지급계획을 서면으로 제안합니다

곧 드리겠다보다 지급일과 금액, 대상 월을 구체적으로 적습니다.

7월 31일 300만 원, 8월 10일 300만 원을 지급하고 각 입금은 4월분·5월분 차임에 충당하는 안을 제안합니다.

3단계: 감면·분할합의를 문서로 남깁니다

임대인이 한 달분을 면제하거나 지급일을 미뤄 줬다면 문자로 흩어 두지 말고 합의서로 정리합니다. 면제인지 단순 유예인지도 분명히 적습니다.

4단계: 권리금 회수가 필요하면 일찍 움직입니다

계약 종료가 코앞에 닥친 뒤 신규임차인을 찾으면 임대인이 검토할 시간이 모자랍니다. 보호기간, 연체 이력, 임대인의 입장을 먼저 확인하고, 권리금 계약금을 받기 전에 신규임차인에게 위험을 설명하세요.

5단계: 해지통지를 받으면 무시하지 않습니다

도달일, 계산 오류, 해지 근거를 확인하고 임대인에게 계산표를 요청하세요. 종료 후에도 실제로 사용·수익했다면 차임 상당 부당이득 등이 문제 될 수 있고, 인도를 이행하지 않으면 명도소송과 집행비용이 추가될 수 있습니다.

임대인이 연체를 관리하는 순서

1. 계약서와 증액·감면합의를 모읍니다.
2. 월별 차임 원장을 작성합니다.
3. 각 입금의 충당내역을 확정합니다.
4. 연체 잔액을 임차인에게 서면 통지합니다.
5. 지급기한과 협의 가능성을 제시합니다.
6. 3기분 도달일을 다시 검산합니다.
7. 해지를 선택하면 의사표시 문구와 도달증거를 남깁니다.
8. 보증금·원상복구·부가세·관리비를 나눠 정산합니다.
9. 명도와 신규 임대 일정을 준비합니다.
10. 권리금 주선 연락을 받으면 정당한 이유 없이 답변을 미루지 않습니다.

화가 난다고 출입문을 잠그거나 전기·수도를 끊고 영업물품을 빼내면 자력구제(법원 절차 없이 직접 권리를 실현하는 것)가 문제 돼 손해배상·형사 분쟁으로 번질 수 있습니다. 계약을 해지한 뒤에도 인도청구와 강제집행은 법원 절차로 진행해야 합니다.

해지 뒤 임대인이 월세를 받으면 해지가 철회되나

해지통지 뒤 돈을 받았다고 계약을 다시 살리기로 합의한 것은 아닙니다. 그 돈을 손해금이나 차임 상당 부당이득으로 받았는지, 임대차가 계속된다고 보고 차임으로 받았는지를 문구와 경위로 판단합니다.

임대인은 돈을 받을 때 다음처럼 취지를 알릴 수 있습니다.

본 금액은 이미 종료된 임대차의 미납차임 및 종료 후 점유에 따른 사용이익 일부로 수령하며, 계약 존속이나 갱신에 동의하는 것은 아닙니다.

반대로 임대인이 오랫동안 다음 달 월세로 영수증을 끊어 주고 갱신조건까지 협의했다면, 계약이 계속되는지를 두고 새로 다툼이 생길 수 있습니다. 양쪽 모두 돈을 주고받은 취지를 분명히 남기세요.

소송에서 주로 다투는 쟁점과 확인 자료

쟁점	확인하는 내용
실제 월 차임이 얼마였는가	계약서 금액과 실제 송금액, 부가가치세 포함 여부, 감액합의
3기분에 도달한 적이 있는가	월별 원장과 변제충당 재계산, 당시 세금계산서·문자·계좌내역
해지통지가 도달했는가	반송사유, 실제 주소, 문자·이메일 병행 여부와 수령 정황
권리금 보호 예외가 적용되는가	연체 외에 무단전대·고의파손·재건축 등 법정 사유
신규임차인을 주선했거나 주선 예외가 있는가	실제 계약 의사·능력을 갖춰 연결했는지, 임대인의 정당한 사유 없는 확정적 거절이 있었는지
임대인의 거절이 정당했는가	거절 당시 이유, 비교 가능한 계약조건, 과도한 차임 요구 여부

3기 도달 여부는 소송 직전에 만든 표보다 당시에 남은 세금계산서·문자·계좌내역이 더 믿을 만한 증거로 쓰입니다. 해지통지도 내용증명을 보냈다는 사실만으로는 부족할 수 있습니다.

권리금 손해배상액을 정하는 방식

임대인의 회수방해가 인정돼도 권리금계약서에 적힌 금액이 그대로 배상되지는 않습니다. 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 객관적 권리금을 비교해 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 정합니다.

객관적 가치를 확인할 자료는 다음과 같습니다.

• 최근 2~3년 POS 매출
• 부가가치세·소득세 신고자료
• 시설 구입·감가상각 내역
• 거래처·고객 기반
• 상권과 유동인구
• 같은 건물·인근의 권리금 거래
• 신규임차인과 협상한 금액
• 권리금 감정평가
• 영업 중단·이전 비용

부풀린 매출자료나 현금매출 추정치만 내면 신뢰를 잃습니다. 세무신고와 실제 통장·POS 자료가 다르다면 그 차이를 설명할 수 있어야 합니다.

권리금 회수방해에 따른 손해배상청구권은 상가임대차법 제10조의4제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 하므로, 종료 직후부터 증거와 기한을 관리하세요.

월세 연체 합의서에 넣을 내용

분할상환 합의는 짧은 각서보다 다음 항목을 분명히 적어야 효력을 두고 다투지 않습니다.

• 임대차 목적물과 계약일
• 월 차임과 지급기일
• 기준일 현재 미납원금·부가세·관리비·연체료
• 기존 입금의 충당내역
• 분할지급 일정
• 이후 월세의 정상 지급방법
• 한 번이라도 어기면 생기는 효과
• 계약 유지 또는 해지 유보 여부
• 보증금 공제와 담보
• 권리금 주선·갱신에 관한 합의 여부
• 강제집행 인낙 공정증서를 따로 만들지

이번에 돈을 주면 과거 연체를 문제 삼지 않는다고 약속한다면, 갱신과 권리금 보호까지 포함하는지 문장으로 못 박으세요. 모호한 선처 표현은 다음 계약만료 때 그대로 분쟁거리가 됩니다.

상가 월세 연체를 두고 자주 하는 오해

“보증금이 월세 10개월분이니 연체해도 된다”

보증금은 계약이 끝날 때 정산하기 위한 담보입니다. 매달 차임을 대신 내 주는 돈이 아닙니다.

“세 달 연속이어야 한다”

연속 여부가 아니라 누적 연체액이 3기의 차임액에 이르렀는지를 봅니다.

“나중에 갚으면 과거 연체는 없던 일이 된다”

현재 미납은 줄어들지만, 조문이 과거 연체 사실을 기준으로 삼는 영역이 있습니다.

“3기 연체면 임대인이 권리금을 몰수한다”

임대인이 권리금을 가져가는 구조가 아닙니다. 임차인이 법정 회수기회 보호를 주장하기 어려워질 뿐입니다.

“임대인이 직접 장사하면 무조건 거절할 수 있다”

직접 영업계획만으로 언제나 정당한 거절사유가 되지는 않습니다. 법정 사유와 실제 준비 정도를 따집니다.

“내용증명만 보내면 바로 내보낼 수 있다”

내용증명은 통지했다는 증거일 뿐 강제퇴거 수단이 아닙니다. 임차인이 스스로 나가지 않으면 명도소송과 강제집행을 거쳐야 합니다.

임차인과 임대인이 보관할 증거

임차인

• 임대차계약서·갱신계약서
• 월별 송금내역과 영수증
• 감액·면제·유예 합의
• 임대인의 독촉·해지통지
• 사업 매출·시설자료
• 신규임차인 권리금계약서
• 신규임차인 자력·사업계획
• 임대인에게 주선한 문자·이메일
• 거절사유와 통화녹음
• 사업자등록·인허가 자료

임대인

• 차임 원장과 세금계산서
• 변제충당 통지
• 독촉장·내용증명·배달증명
• 해지통지와 도달자료
• 신규임차인 검토자료
• 거절사유와 비교 조건
• 건물 철거·공사·직접사용 관련 자료
• 원상복구 사진·견적
• 보증금 정산표
• 명도 협의기록

증거는 필요한 부분만 잘라 낸 캡처보다 날짜·상대방·앞뒤 대화가 보이는 원본이 낫습니다.

상황별 사례

사례 A: 월세 200만 원을 여섯 달 동안 100만 원씩 낸 경우

매달 절반만 냈다면 여섯 달 뒤 누적 미납액이 600만 원으로 3기분에 이를 수 있습니다. 매달 돈을 냈다는 사실만으로 3기 연체가 아니라고 할 수 없습니다.

사례 B: 3기분 연체 뒤 해지통지 전에 전액을 낸 경우

현재 연체는 해소됐더라도 해지권이 생겼는지, 행사할 수 있는지는 지급일과 통지일에 따라 다툼이 될 수 있습니다. 임대인이 돈을 받으면서 계약 유지에 동의했는지 확인하세요.

사례 C: 3기분 연체 후 갱신계약을 맺은 경우

임대인이 연체 사실을 알고도 새 기간·차임으로 갱신계약을 명시적으로 맺었다면 그 합의가 어디까지 미치는지 봐야 합니다. 과거 연체를 완전히 덮기로 했는지, 새 계약을 어기면 다시 문제 삼기로 했는지 문구를 확인하세요.

사례 D: 신규임차인이 계약금을 냈는데 임대인이 연체를 이유로 거절한 경우

기존 임차인이 권리금 보호 예외가 적용될 수 있다는 사실을 신규임차인에게 알렸는지, 권리금계약의 해제·반환 조항이 어떻게 돼 있는지 확인합니다. 임대인의 거절이 정당하다면 임대인 상대 손해배상보다 두 임차인 사이의 계약금 반환이 중심 쟁점이 됩니다.

사례 E: 임대인이 시세의 두 배 차임을 요구한 경우

기존 임차인에게 연체 같은 보호 제외 사유가 없다면, 현저히 높은 차임 요구가 회수방해인지 따질 수 있습니다. 인근 신규계약 사례, 기존 차임, 임대인이 든 인상 이유를 비교합니다.

연체 문제를 푸는 10단계 점검

1. 계약서상 월 차임과 지급일을 확인합니다.
2. 월별 지급·미납액을 계산합니다.
3. 부분납부금의 변제충당을 정리합니다.
4. 3기분 도달일을 특정합니다.
5. 현재 연체와 과거 연체 이력을 구분합니다.
6. 독촉·해지·갱신거절 통지의 도달일을 확인합니다.
7. 권리금계약과 임대차계약을 구분합니다.
8. 신규임차인 주선자료와 임대인의 거절사유를 보존합니다.
9. 보증금 공제·원상복구·부가세를 따로 계산합니다.
10. 합의가 가능하면 지급일정과 과거 연체 처리범위를 문서로 남깁니다.

가장 위험한 것은 세 달 연속이 아니니 괜찮다, 보증금에서 빼면 된다, 나중에 갚았으니 권리금도 보호된다는 단정입니다. 차임 원장과 시간표부터 만들고, 계약해지·갱신·권리금이라는 세 가지 효과를 따로 판단하세요.