계약금 반환 기준: 해약금·위약금·이행 착수 구분

계약금은 ‘내가 취소하면 포기, 상대가 취소하면 두 배’로 끝나는 돈이 아닙니다. 그 공식은 매매계약이 성립했고, 다른 약정이 없으며, 아직 누구도 이행에 착수하지 않았을 때 적용되는 민법상 해약금 규칙입니다. 상대방이 계약을 어겼거나 계약이 애초에 성립하지 않았다면 계약금 반환을 요구할 여지가 있고, 반대로 중도금이 이미 오갔다면 계약금을 포기하겠다고 해도 혼자 빠져나오기 어렵습니다.

• 가계약금: 정식 계약 전 거래 의사를 확인하며 주고받는 돈으로, 법적 성격은 약정과 구체적 사정에 따라 달라질 수 있는 금액
• 보증금: 계약 이행이나 채무를 담보하기 위해 상대방에게 맡기는 돈
• 부당이득: 법적 근거 없이 얻은 이익으로서 원래 손해를 본 사람에게 돌려줘야 할 수 있는 이익
• 손해배상: 위법한 행위나 계약 위반으로 생긴 손해를 갚는 책임

그래서 반환 여부는 네 가지를 차례로 확인해야 답이 나옵니다. 계약이 성립했는지, 지급한 돈이 해약금인지 위약금인지, 상대방이 이미 이행에 착수했는지, 계약 위반이나 무효 사유가 있는지입니다. 예약금·가계약금·보증금이라는 이름이 붙었다고 같은 결과가 자동으로 생기지도 않습니다.

상황별로 계약금을 돌려받을 수 있는지 한눈에 보기

상황	우선 확인할 법적 구조	예상되는 처리
계약 자체가 성립하지 않음	목적물·금액·당사자·본계약 조건에 합의했는지	원칙적으로 부당이득 반환 문제
해약금 해제	다른 약정이 없고 이행 착수 전인지	교부자는 포기, 수령자는 배액상환
이행 착수 후 단순변심	민법 제565조 해제 가능 시점이 지났는지	계약금만으로 일방 해제하기 어려움
상대방 채무불이행	이행지체·이행불능과 해제 요건	해제·원상회복·손해배상 검토
위약금 약정	몰취·배액배상 문구와 성격	손해배상액 예정 또는 위약벌 판단
계약 무효·취소	처음부터 효력이 없거나 취소권 행사	원상회복·부당이득 반환 검토
조건부 계약	대출·인허가·검사 등 조건 문구	조건 성취·불성취와 귀책 확인

표의 첫 줄부터 확인하는 이유는 계약서 제목보다 실제 합의내용이 결론을 정하기 때문입니다. ‘가계약금’이라고 적었더라도 목적물과 매매대금, 본계약의 핵심 조건이 확정됐다면 계약이 이미 성립했다고 판단될 수 있습니다. 반대로 본계약 체결 여부를 추후 협의하기로 했다면 단순한 보관금이나 예약금일 수 있습니다. 정식 계약서 없이 가계약금만 보낸 단계라면 부동산 가계약금 반환 기준을 먼저 보는 편이 빠릅니다.

계약금과 해약금은 같은 말이 아닙니다

민법 제565조는 매매에서 계약금을 주고받은 경우를 정합니다. 다른 약정이 없으면 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 교부자(계약금을 준 사람)는 계약금을 포기하고, 수령자(받은 사람)는 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있습니다. 이렇게 이유를 묻지 않고 계약을 풀 수 있게 해 주는 계약금을 ‘해약금’이라고 부릅니다. 임대차처럼 매매가 아닌 유상계약에도 이 규정이 준용됩니다.

이 규정이 적용되려면 다음을 확인해야 합니다.

• 매매계약이 유효하게 성립했는가
• 실제로 계약금이 교부됐는가
• 해약금 규정을 배제하거나 변경한 특약이 없는가
• 당사자 한쪽이 이미 이행에 착수하지 않았는가
• 해제 의사표시와 계약금 포기·배액상환이 적법하게 이루어졌는가

계약서에 별도의 해제기한을 정했다면 그 특약이 먼저 문제됩니다. “계약금은 어떠한 경우에도 반환하지 않는다”는 문구도 마찬가지입니다. 계약이 성립했는지, 약관규제법이 적용되는지, 누구 책임으로 깨졌는지, 소비자보호 법령이 적용되는지에 따라 효력이 달라질 수 있습니다.

포기와 배액상환은 실제로 어떻게 계산하나

예를 들어 매수인이 계약금을 보낸 뒤 마음이 바뀌었다면, 다른 약정이 없고 매도인이 아직 이행에 착수하지 않은 한 그 계약금을 포기하는 것으로 계약을 해제할 수 있습니다. 매도인이 더 좋은 조건의 매수인을 찾아 계약을 깨려 한다면 받은 계약금의 두 배를 돌려줘야 합니다. 받은 돈을 그대로 돌려주는 것만으로는 부족하고, 같은 금액을 한 번 더 얹어야 한다는 뜻입니다.

수령자가 배액상환으로 해제할 때는 “해제하겠다”는 통보만으로 끝나지 않습니다. 판례는 배액을 실제로 제공해야 해제의 효과가 생긴다고 봅니다. 다만 상대방이 받기를 거부하더라도 이행을 제공했다면 충분하고, 반드시 공탁까지 해야 하는 것은 아니라는 것이 판례의 태도입니다.

계약금 일부만 보낸 상태라면

계약금을 나눠 내기로 하고 일부만 보낸 상태에서 계약을 깨려는 경우도 흔합니다. 대법원은 이때 해약금의 기준을 실제로 오간 돈이 아니라 당사자가 약정한 계약금 전체로 본 적이 있습니다. 일부만 보냈다고 그 돈만 포기하면 곧바로 해제된다고 단정하기 어려우므로, 계약서에 적힌 계약금 총액과 지급 일정을 먼저 확인합니다.

이행 착수 전까지만 해약금 해제가 가능합니다

대법원은 ‘이행의 착수’를 외부에서 객관적으로 알 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나, 이행에 필요한 전제행위를 한 경우라고 설명합니다. 단순한 내부 준비만으로는 부족합니다. 그렇다고 반드시 완전한 이행 제공까지 마쳐야 하는 것도 아닙니다.

대법원 2024년 1월 4일 선고 2022다256624 판결은 이행기 전의 행동도 구체적인 계약과 기한의 이익에 따라 이행 착수가 될 수 있다고 보았습니다. 2025년 5월 1일 선고 2022다286656·286663 판결도 같은 법리를 전제로, 계약상 잔금기일이 상대방에게도 중요한 의미를 갖는지를 살폈습니다.

이행 착수로 평가될 수 있는 행위의 예시는 다음과 같습니다.

• 약정한 중도금이나 잔금의 일부를 실제 지급
• 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부
• 목적물을 인도하거나 인도 준비를 상대방에게 현실적으로 제공
• 계약 이행을 전제로 인허가·말소·해지 등 되돌리기 어려운 절차를 실행

예를 들어 매수인이 약정한 중도금 일부를 매도인 계좌로 보냈다면 이행 착수에 해당할 수 있습니다. 그 뒤에는 매도인이 배액을 상환하겠다고 해도 해약금 해제가 막힐 수 있고, 매수인 역시 계약금 포기만으로 빠져나오기 어려워집니다.

다만 중도금을 예정일보다 일방적으로 먼저 송금한 것처럼 상대방의 기한 이익을 침해하는 행동이 언제나 이행 착수로 인정되지는 않습니다. 금액과 지급시점, 계약 문구, 상대방이 부담하는 의무를 함께 봐야 합니다. 상대방이 해제 의사를 밝힌 직후 서둘러 중도금을 넣는 식의 대응은 오히려 다툼거리가 되기 쉽습니다.

위약금은 계약 위반에 대비한 별도 약정입니다

해약금은 일정 시점까지 이유를 묻지 않고 계약을 풀 수 있게 하는 장치입니다. 위약금은 채무불이행이 생겼을 때 누가 얼마를 물지를 미리 정해 두는 약정입니다. 둘은 같은 금액으로 정해지는 경우가 많아 혼동되지만 작동하는 장면이 다릅니다.

민법 제398조는 손해배상액을 미리 정할 수 있도록 하고, 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 반면 위약벌(손해배상과 별개로 위반에 대한 제재로 내기로 한 돈)로 인정되면 이 조항에 따른 감액 대상이 아니고, 지나치게 무거운 경우 사회질서 위반으로 일부 무효가 되는지가 따로 문제됩니다.

문구 예시	검토할 성격
매수인이 위약하면 계약금을 몰취하고 매도인이 위약하면 배액을 배상	해약금과 손해배상액 예정이 함께 문제될 수 있음
계약 위반 시 별도로 3천만원 지급	손해배상액 예정 또는 위약벌
실제 손해 전부를 별도로 배상	예정액 외 추가청구 허용 여부 확인
단순변심 시 계약금 포기	해약금 해제 조항 가능성
특정 기일까지 본계약을 체결하지 않으면 반환	조건부 예약금·가계약금 가능성

‘계약금 몰취’ 조항이 있다고 곧바로 계약금 전액을 확정적으로 잃는다고 단정해서는 안 됩니다. 누가 계약을 위반했는지, 상대방이 자신의 의무를 이행할 준비가 있었는지, 예정액이 과도한지까지 다툴 수 있습니다. 위약금과 실제 손해의 관계를 더 자세히 보려면 위약금·손해배상·계약금 차이를 함께 참고하세요.

상대방의 계약 위반으로 깨진 경우

상대방이 약정한 의무를 이행하지 않았다면 해약금 해제와는 다른 길을 밟습니다. 이 경우 계약금을 포기할 이유가 없고, 계약을 해제한 뒤 낸 돈을 돌려받고 손해배상까지 검토하는 구조입니다.

민법 제544조에 따른 이행지체 해제는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고(독촉)한 뒤에도 이행하지 않을 때 가능합니다. 정해진 시기에 이행하지 않으면 계약 목적을 이룰 수 없는 정기행위나 이행불능은 예외가 될 수 있습니다.

해제 후에는 민법 제548조에 따른 원상회복이 문제됩니다. 이미 받은 계약금·중도금과 목적물을 서로 돌려주고, 별도로 손해배상청구가 가능한지 검토합니다.

예를 들어 매도인이 잔금기일에 등기서류를 준비하지 않았다면, 매수인은 잔금을 준비해 두었다는 사실을 자료로 남깁니다. 그다음 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그래도 응하지 않으면 해제를 통지합니다. 매매처럼 서로 의무를 주고받는 계약에서는 내 쪽 이행 준비가 없으면 상대방의 지체를 이유로 해제하기 어렵기 때문입니다.

실무에서는 다음 순서로 진행합니다.

1. 상대방의 의무와 이행기일을 계약서에서 특정합니다.
2. 내가 먼저 이행해야 할 의무가 있는지 확인합니다.
3. 상대방의 불이행 내용을 증거로 남깁니다.
4. 최고가 필요한 사건이면 이행할 수 있는 기한을 정해 통지합니다.
5. 해제 의사와 반환할 돈·물건을 명확히 표시합니다.
6. 위약금과 실제 손해의 중복청구 가능성을 검토합니다.

통지 시점과 도달 증거가 다툼이 될 것 같다면 내용증명의 효력과 작성법을 참고하세요.

상대방이 계약금을 돌려주지 않을 때

해제 요건을 갖췄는데도 상대방이 반환을 미룬다면 다음 순서로 압박 수위를 높입니다.

1. 문자나 이메일로 해제 사유, 반환할 금액, 입금받을 계좌와 기한을 적어 보냅니다.
2. 답이 없거나 거부하면 같은 내용을 내용증명으로 보내 도달 기록을 남깁니다.
3. 금액과 사실관계가 비교적 명확하면 지급명령을 신청할 수 있습니다. 상대방이 이의를 하면 소송으로 넘어갑니다.
4. 청구액이 크지 않다면 소액사건심판절차도 검토합니다.

자주 하는 실수는 해제 통지 없이 반환만 요구하는 것입니다. 계약을 해제한다는 의사표시가 상대방에게 도달해야 원상회복 의무가 생기므로, 반환 요구 문서에 해제 의사를 함께 적어 두는 편이 안전합니다.

반환 분쟁에서 모아야 할 자료

• 계약서·특약·견적서
• 계약금·중도금·잔금 이체내역
• 계약 전후 문자·메신저·이메일
• 목적물과 대금에 합의한 시점
• 대출·인허가·점검 등 조건 문구
• 상대방이 이행에 착수한 자료
• 최고·해제 통지와 도달기록
• 손해액을 보여 주는 영수증·대체계약
• 일부 반환 또는 공탁 내역

받을 돈을 확실히 남기기 위해 공증을 검토한다면 공정증서의 집행력과 한계도 함께 확인할 수 있습니다.

계약금 반환 전 최종 체크리스트

• 계약이 실제로 성립했는가
• 지급한 돈의 법적 성격을 계약서가 어떻게 정했는가
• 해약금 규정을 배제한 특약이 있는가
• 계약금 전액이 오갔는가, 일부만 오갔는가
• 어느 당사자가 언제 이행에 착수했는가
• 단순변심인지 상대방의 채무불이행인지 구분했는가
• 최고가 필요한 사건인지 확인했는가
• 위약금이 손해배상액 예정인지 위약벌인지 검토했는가
• 반환액·배액·추가손해의 계산 근거가 있는가
• 해제 통지가 상대방에게 도달했다는 증거가 있는가

계약금 반환은 “누가 먼저 취소했는지”보다 계약의 성립과 이행 경과를 시간순으로 재구성하는 데서 답이 나옵니다.