원상복구 범위, 세입자는 어디까지 고쳐 놓고 나가야 할까?

세입자가 책임질 원상복구 범위는 입주할 때 받은 상태로 돌려놓는 것까지입니다. 퇴실 날 집주인이 도배·장판 비용을 보증금에서 빼겠다고 해도, 햇빛에 바랜 벽지나 가구를 놓아 생긴 눌림처럼 평범하게 살면서 생긴 마모는 원칙적으로 집주인 몫입니다. 세입자 부담은 과실로 생긴 훼손과 집주인 동의 없이 바꾼 시설을 되돌리는 비용이 중심입니다.

• 보증금: 계약 이행이나 채무를 담보하기 위해 상대방에게 맡기는 돈
• 임차인: 집이나 물건 등을 빌려 사용하고 그 대가를 지급하는 사람
• 임대인: 집이나 물건 등을 빌려주고 그 대가를 받는 사람
• 내용증명: 언제 어떤 내용의 문서를 보냈는지 우체국이 증명해 주는 우편 서비스

다만 실제 공제액은 계약서 특약, 입주 당시 사진의 유무, 거주 기간에 따라 크게 달라집니다. 아래 기준을 계약서와 사진에 대입해 보면 보증금에서 빼겠다는 금액이 적정한지 판단할 수 있습니다.

원상복구의 기준점은 입주할 때 상태입니다

민법 제615조는 물건을 빌린 사람이 반환할 때 원상에 회복해야 하고, 덧붙인 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 이 조문은 원래 무상으로 빌리는 사용대차 규정입니다. 민법 제654조가 이를 임대차에 준용(그대로 가져다 적용)하므로 세입자에게도 같은 원상회복 의무가 생깁니다.

여기서 “원상”은 신축 상태가 아니라 세입자가 집을 넘겨받았을 때의 상태를 뜻합니다. 입주 당시 이미 벽지가 낡아 있었다면 퇴실 때 새 벽지로 바꿔 줄 의무는 없습니다.

전 세입자가 남긴 흔적도 같은 논리로 봅니다. 판례는 임차인이 자신이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되고, 그 이전 사람이 설치한 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 봅니다. 그래서 입주 첫날 찍은 사진이 퇴실 정산에서 가장 강력한 자료가 됩니다.

입주 사진이 없을 때 쓸 수 있는 자료

입주 사진이 없다고 포기할 필요는 없습니다. 중개대상물 확인·설명서에는 벽면·바닥면·도배 상태와 수도·전기 같은 시설물 상태를 적는 칸이 있습니다. 다음 자료도 입주 당시 상태를 보여 주는 보조 자료가 됩니다.

• 입주 전 청소 업체가 보낸 사진
• 집주인과 주고받은 하자 관련 문자
• 도배·장판 시공 시기를 알려 준 대화

통상 손모와 세입자 훼손을 가르는 기준

통상 손모란 계약에서 정한 용도대로 평범하게 사용해도 시간이 지나면서 자연스럽게 생기는 마모와 노후를 말합니다. 집주인은 그 사용의 대가로 월세나 보증금 운용 이익을 받습니다. 그래서 통상 손모를 되돌리는 비용은 원칙적으로 집주인이 부담한다고 봅니다.

세입자가 책임지지 않는 생활 흔적

• 햇빛이나 시간 경과로 벽지·장판 색이 바랜 것
• 침대·냉장고 같은 가구를 놓아 생긴 바닥 눌림
• 액자를 걸기 위한 작은 못 자국 몇 개
• 일상적인 사용으로 생긴 수전·문손잡이의 마모
• 설비 수명이 다해 생긴 고장

세입자 부담이 되는 훼손

• 물건을 떨어뜨리거나 부딪혀 생긴 바닥 파임, 유리 파손
• 반려동물이 긁거나 물어뜯은 문틀·마루
• 실내 흡연으로 생긴 벽지 누런 착색과 냄새
• 환기를 하지 않거나 물기를 방치해 크게 번진 곰팡이
• 집주인 동의 없이 바꾼 도어락, 페인트, 붙박이 가구

같은 못 자국이라도 몇 개냐, 얼마나 크냐에 따라 평가가 달라집니다. 벽걸이 TV 브래킷을 고정하느라 생긴 큰 구멍 여러 개는 통상 손모를 넘었다고 볼 여지가 큽니다.

곰팡이는 원인 자료가 결론을 가릅니다

퇴실 정산에서 가장 자주 다투는 항목이 곰팡이입니다. 외벽 단열이 부족하거나 창틀 실리콘이 낡아 생기는 결로는 건물 자체의 문제이므로 집주인 쪽 사정에 가깝습니다. 반대로 빨래를 늘 실내에서 말리면서 환기를 거의 하지 않았다면 세입자 사용 방식이 원인으로 지목될 수 있습니다.

결론은 결국 자료로 정해집니다. 겨울철 결로 사진, 제습기 사용 기록, 집주인에게 곰팡이를 알린 문자가 있으면 세입자에게 유리합니다. 거주 중 곰팡이가 처음 보였을 때 바로 알리고 대처 방법을 함께 정해 두면 퇴실 때 책임 공방이 크게 줄어듭니다.

벽지·장판·곰팡이, 항목별로 누가 부담하나

항목	보통 집주인 부담	세입자 부담이 될 수 있는 경우
벽지	자연 변색, 가구 자리 얼룩	낙서, 찢김, 흡연 착색
장판·마루	가구 눌림, 사용 마모	날카로운 물건 파임, 물 방치로 들뜸
못 자국	액자용 작은 구멍 몇 개	대형 브래킷 구멍 다수
곰팡이	단열 불량·결로 하자	환기 소홀로 넓게 번짐
보일러·수도	노후 고장	동파 방지 조치 안 해 터짐
도어락·조명	수명 다한 고장	무단 교체, 파손
청소	일상 청소로 남는 생활 먼지	쓰레기·짐 방치, 심한 오염

표는 다툼이 잦은 항목을 정리한 일반적 경향입니다. 같은 곰팡이라도 외벽 단열 문제인지 생활 습관 문제인지에 따라 결론이 갈립니다. 결로 문제를 집주인에게 알린 기록이 있다면 함께 보관하세요.

집주인이 고쳐야 하는 노후·고장

민법 제623조는 임대인이 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 보일러, 배관, 전기 배선처럼 주요 설비가 오래되어 고장 난 것은 이 수선의무에 속합니다.

그래서 거주 중 고장 난 설비를 퇴실 때 원상복구 비용으로 돌리는 것은 원칙적으로 맞지 않습니다. 반대로 전구, 건전지처럼 큰 비용 없이 쉽게 교체할 수 있는 소모품은 세입자가 처리하는 것이 일반적입니다.

거주 중 고장이 나면 바로 집주인에게 알려 두세요. 고장을 알리지 않고 방치하다 피해가 커지면, 커진 부분은 세입자 책임으로 돌아올 수 있습니다. 알린 문자 한 통이 퇴실 때 “원래 고장 나 있었다”는 근거가 됩니다.

거주 중에 집주인 대신 보일러 부품을 교체하는 등 수리비를 먼저 냈다면, 그 돈은 퇴실 정산 때 함께 따져 볼 수 있습니다. 집의 보존에 필요한 비용이었다면 뒤에서 볼 필요비로서 상환을 청구할 여지가 있기 때문입니다. 수리 전 집주인에게 알린 문자, 수리 업체 영수증, 교체 전후 사진을 함께 보관해 두세요.

세입자가 바꾼 시설은 어떻게 처리하나

세입자가 설치한 선반, 커튼 박스, 에어컨 배관 구멍 같은 시설은 원칙적으로 철거해 원래 상태로 돌려놓아야 합니다. 집주인이 그대로 두라고 동의했다면 철거 의무가 없으므로 그 동의를 문자로 받아 두세요.

반대로 세입자가 돈을 들여 집의 가치를 높였다면 비용을 돌려받을 여지도 있습니다. 민법 제626조는 두 가지 비용을 나눠 정합니다.

• 필요비: 집의 보존에 필요한 비용으로, 지출하면 상환을 청구할 수 있습니다.
• 유익비: 집의 가치를 높인 비용으로, 임대차가 끝날 때 그 가치 증가가 남아 있는 경우에 한해 상환받을 수 있습니다.

다만 계약서에 “퇴실 시 원상복구한다”는 특약이 있으면 사정이 달라질 수 있습니다. 판례는 이런 특약을 비용상환청구권을 미리 포기한 취지로 해석하는 경우가 많습니다. 시설을 바꾸기 전에 집주인과 비용 부담과 철거 여부를 서면으로 정해 두는 편이 안전합니다.

특약이 있으면 달라지는 점

원상복구에 관한 민법 규정은 당사자 합의로 바꿀 수 있는 영역입니다. 그래서 특약이 구체적일수록 그 내용이 우선 적용됩니다.

특약 문구	해석 방향
”원상복구는 임차인 부담으로 한다”	기본 원칙을 확인한 문구로, 통상 손모까지 넘기기는 어려움
”퇴실 시 도배를 임차인 비용으로 새로 한다”	구체적 합의로 볼 여지가 커 부담 가능성 높음
”퇴실 청소비 ○○만 원을 공제한다”	금액이 명확하면 합의한 금액 공제가 일반적
”반려동물 훼손은 전부 임차인 부담”	반려동물로 생긴 훼손 범위에서 부담

포괄적인 문구 하나로 모든 노후 비용을 세입자에게 넘기기는 어렵다는 것이 일반적인 해석입니다. 반대로 특정 항목을 콕 집어 세입자가 부담하기로 했다면 그 합의를 뒤집기는 쉽지 않습니다. 계약 전에 특약 문구를 읽고, 통상 손모까지 부담하는 내용이라면 수정을 요청하는 것이 가장 확실한 예방책입니다.

보증금에서 얼마까지 뺄 수 있나

보증금은 집을 돌려줄 때까지 생긴 세입자의 채무를 담보하는 돈입니다. 그래서 집주인은 원상복구 비용이나 밀린 관리비를 보증금에서 공제할 수 있습니다.

그러나 공제는 실제 손해 범위 안에서만 가능합니다. 다툼이 생기면 훼손이 있었다는 사실과 그 비용은 공제하려는 집주인이 근거를 보여야 합니다. 집주인이 견적서 없이 “대충 300만 원”이라고 말한다면 항목별 내역과 견적서를 요구할 수 있습니다.

공제액을 따질 때 확인할 질문은 다음과 같습니다.

• 훼손된 곳만 고치는 비용인가, 집 전체를 새로 하는 비용인가
• 입주 당시 이미 낡았던 부분까지 새것으로 바꾸는 비용이 섞였는가
• 견적서에 품목, 면적, 단가가 적혀 있는가
• 실제로 공사를 했는가, 공사 없이 금액만 공제하는가

예를 들어 방 한 칸 벽 일부가 찢어졌는데 집 전체 도배비를 공제한다면 과다하다고 다툴 수 있습니다. 다만 일부만 새로 바르면 색이 맞지 않는 사정이 있어 해당 벽면이나 방 단위까지는 인정될 수 있습니다.

공제를 두고 다투더라도 금액 차이가 없는 부분은 먼저 돌려 달라고 요청하세요. 1억 원 보증금에서 200만 원을 두고 다툰다면, 나머지 9,800만 원까지 붙잡아 둘 이유는 약합니다.

사용 기간도 공제액을 줄이는 논리가 됩니다. 입주 때 이미 몇 년 된 장판이었고 그 위에서 다시 몇 년을 살았다면, 일부 훼손이 있더라도 새 장판 값 전액을 세입자에게 물리는 것은 과하다고 다툴 수 있습니다. 법에 정해진 계산식이 있는 것은 아닙니다. 입주 시점의 상태와 시공 연도를 보여 주는 자료를 함께 제시하는 편이 설득력이 있습니다.

원상복구와 따로 정산하는 돈

보증금에서 빠지는 돈이 모두 원상복구 비용은 아닙니다. 아래 항목은 성격이 다르므로 공제 내역서에서 따로 구분해 달라고 요청하세요.

• 관리비·공과금: 퇴실일까지 사용한 몫만 일할 계산해 정산합니다.
• 장기수선충당금: 아파트 세입자가 관리비와 함께 냈다면 원래 소유자 부담이므로 집주인에게 돌려받을 수 있습니다.
• 청소비: 특약이 없다면 일상 청소를 마친 상태로 돌려주면 충분합니다.
• 열쇠·카드키: 받은 개수대로 반납하지 못했다면 교체 비용을 부담할 수 있습니다.

장기수선충당금은 관리사무소에서 거주 기간 동안의 납부 확인서를 받아 집주인에게 제시하면 정산이 수월합니다. 이 금액은 세입자가 오히려 받아야 할 돈이므로, 공제 금액과 상계해 정리하자고 제안할 수도 있습니다.

직접 고칠지, 비용으로 정산할지

세입자 책임이 분명한 훼손이라면 직접 고칠지 비용으로 정산할지 선택해야 합니다. 법은 원래 상태로 돌려놓을 의무를 정할 뿐, 반드시 집주인이 고른 업체에 맡기라고 요구하지는 않습니다.

직접 고치면 비용을 아낄 수 있습니다. 작은 못 구멍 메우기, 벽지 부분 보수, 실리콘 재시공은 소규모 업체에 맡기면 집 전체 공사보다 훨씬 저렴한 경우가 많습니다. 다만 보수 품질이 떨어져 집주인이 다시 공사하면 그 비용을 다시 청구받을 수 있습니다. 공사 범위와 결과를 집주인에게 미리 확인받아 두세요.

비용 정산을 고른다면 집주인 견적서를 그대로 받아들이기보다 세입자 쪽 견적을 한 장 더 받아 비교하세요. 원상복구가 늦어져 다음 세입자 입주가 미뤄졌다면 그 손해까지 다툼이 커질 수 있습니다. 퇴실 일정 안에 끝낼 수 있는 방법을 고르는 편이 현실적입니다.

퇴실 2주 전부터 당일까지 할 일

1. 입주 자료 찾기: 입주 당일 사진, 영상, 중개대상물 확인·설명서를 다시 확인합니다.
2. 사전 점검 요청: 퇴실 1~2주 전에 집주인에게 함께 집 상태를 보자고 제안합니다.
3. 쉬운 보수 먼저: 작은 못 구멍 메우기, 스티커 제거, 대청소처럼 직접 할 수 있는 일을 끝냅니다.
4. 업체 견적 비교: 세입자 부담이 분명한 훼손은 직접 업체 견적을 받아 비교합니다.
5. 당일 공동 점검: 짐을 뺀 뒤 집주인이나 중개사와 함께 방마다 사진과 영상을 남깁니다.
6. 공제 내역 서면화: 공제 항목과 금액, 반환 일정을 문자나 확인서로 받습니다.
7. 계량기·관리비 정산: 수도·가스·전기 계량기 숫자를 촬영하고 관리비 정산서를 받습니다.

촬영은 방마다 같은 순서로 하는 것이 좋습니다. 문을 열고 들어가 천장, 네 벽면, 바닥, 창문, 설비 순서로 찍으면 빠진 곳이 줄어듭니다. 입주 사진과 같은 각도로 찍으면 전후 비교가 훨씬 쉬워집니다.

세 가지 공제 다툼 사례

4년 산 원룸의 벽지 변색

예를 들어 4년 동안 거주한 원룸에서 나가려는데, 집주인이 벽지가 누렇게 변했다며 전체 도배비 120만 원을 공제하겠다고 했다고 해 봅시다. 세입자는 실내에서 흡연하지 않았고 변색은 햇빛이 드는 창가 쪽에 집중돼 있었습니다. 이런 변색은 통상 손모로 볼 여지가 큽니다. 세입자는 공제 근거를 서면으로 요구하고 입주 당시 사진을 제시할 수 있습니다.

반대로 실내에서 오래 흡연해 방 전체 벽지에 니코틴 착색과 냄새가 배었다면 결론이 달라집니다. 생활 흔적을 넘은 훼손으로 보아 도배비 일부를 부담하게 될 가능성이 커집니다.

반려견이 긁은 문틀과 마루

반려견이 현관 문틀과 거실 마루 일부를 긁어 놓았다면 이 부분은 세입자 부담으로 보는 것이 일반적입니다. 다만 집주인이 거실 전체 마루 교체비를 요구한다면, 손상된 마루 판만 교체하는 견적을 따로 받아 비교해 볼 수 있습니다. 차이가 크다면 그 견적서를 근거로 공제액 조정을 요청합니다.

입주 전부터 있던 붙박이 선반

입주할 때 이미 벽에 붙박이 선반이 있었는데, 집주인이 퇴실 때 선반을 떼고 벽을 복구하라고 한다면 어떨까요. 판례 취지에 따르면 세입자는 자신이 입주했을 때 상태로 돌려주면 되므로 선반 철거 의무를 지지 않는다고 다툴 수 있습니다.

입주 첫날 선반이 찍힌 사진이 있다면 이 주장이 훨씬 쉬워집니다. 사진이 없다면 전 세입자나 중개사무소에 당시 상태를 확인해 달라고 요청하는 방법도 있습니다.

공제에 동의할 수 없을 때 대응 순서

정산 과정에서 합의가 되지 않으면 다음 순서로 움직입니다.

1. 내용증명 발송: 공제에 동의하지 않는 항목과 이유, 다툼 없는 금액의 반환 요구를 적어 보냅니다.
2. 지급명령 신청: 상대가 응하지 않으면 법원에 지급명령을 신청합니다. 상대방이 이의하지 않으면 확정되므로, 공제 다툼이 크지 않을 때 쓸 만한 방법입니다.
3. 소액사건 소송 검토: 금액이 3,000만 원 이하라면 소액사건 절차로 소송을 검토합니다.

지급명령의 자세한 흐름은 지급명령 신청방법에서 확인할 수 있습니다.

보증금을 전혀 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 순서를 바꾸면 안 됩니다. 짐을 빼고 전출하기 전에 임차권등기명령으로 권리를 보전해야 하는지 먼저 따져 보세요. 관련 절차는 보증금 반환 지연 대응에서 단계별로 정리했습니다.