생활 스크래치는 포함되지 않습니다 공동명의 부동산

신혼집을 마련한 A씨 부부. 계약을 앞두고 부동산 중개인이 당연하다는 듯 묻습니다. “명의는 공동명의로 하실 거죠? 세금 아끼려면 무조건 그렇게 해야 해요.” 주변에서도 다들 그게 정답이라고 말합니다. 종합부동산세, 양도소득세, 상속세까지 아낄 수 있다는 말에 A씨는 더 고민할 것도 없이 아내와 50대 50 지분으로 등기를 마쳤습니다.

몇 년 후, A씨는 세무서로부터 생각지도 못한 안내문을 받게 됩니다. 아내에게 증여한 아파트 지분 가액이 증여세 신고 대상이며, 가산세까지 붙어 수천만 원의 세금을 내야 한다는 내용이었습니다. 절세 비법이라 믿었던 공동명의가 어째서 세금 폭탄이 되어 돌아온 것일까요? 이는 공동명의의 화려한 장점 뒤에 숨겨진 치명적인 함정을 간과했기 때문입니다.

공동명의는 잘 쓰면 약이지만, 잘못 이해하고 접근하면 독이 되는 양날의 검과 같습니다. 오늘 이 글에서는 수많은 가정이 별다른 고민 없이 선택하는 공동명의의 본질을 파헤치고, 그것이 어떻게 당신의 자산을 위협할 수 있는지, 그리고 어떻게 해야 그 칼날을 제대로 다룰 수 있는지 명쾌하게 알려드립니다.

공동명의, 정확히 무엇이고 왜 하는가

많은 분들이 공동명의를 단순히 등기부등본에 이름을 나란히 올리는 행위 정도로 생각합니다. 하지만 법적으로 공동명의는 하나의 부동산을 두 명 이상이 ‘지분’이라는 형태로 나누어 소유하는 것을 의미합니다. 여기서 핵심은 ‘지분’입니다. 아파트를 물리적으로 반으로 자르는 것이 아니라, 그 부동산이 가진 재산적 가치에 대한 권리를 비율로 나누는 것이죠. 마치 하나의 큰 피자를 주문해서 각자 몇 조각씩 먹기로 약속하는 것과 같습니다.

그렇다면 왜 사람들은 이토록 공동명의를 선호할까요? 이유는 명확합니다. 대부분의 부동산 관련 세금이 개인별로 과세되는 ‘인별 과세’ 원칙을 따르기 때문입니다. 즉, 재산을 한 사람에게 몰아주는 것보다 여러 사람에게 나누면 세금 부담이 극적으로 줄어드는 효과가 발생합니다.

가장 대표적인 것이 종합부동산세(종부세)입니다. 2025년 현재, 1주택 단독명의의 경우 공시가격 12억 원까지 공제되지만, 부부 공동명의는 각자 9억 원씩, 총 18억 원까지 공제받을 수 있습니다. 세금 부과 기준선 자체가 크게 올라가는 것입니다. 집을 팔 때 내는 양도소득세(양도세)도 마찬가지입니다. 양도 차익(집을 팔아 남은 이익)이 4억 원일 경우, 한 사람이 4억 원 전체에 대한 높은 세율을 적용받는 것보다 두 사람이 2억 원씩 나누어 낮은 세율을 적용받는 것이 훨씬 유리합니다. 여기에 각자 기본공제 250만 원도 따로 받을 수 있죠. 이처럼 공동명의는 세금을 계산하는 기준 금액 자체를 쪼개어 세율 구간을 낮추는, 가장 직관적이고 강력한 절세 전략으로 활용됩니다.

절세의 함정, 공동명의의 숨은 위험

공동명의가 제공하는 절세 효과는 분명 강력합니다. 하지만 세상에 공짜 점심은 없듯, 이 강력한 혜택에는 반드시 따라오는 책임과 위험이 있습니다. 많은 분들이 이 위험을 간과하다가 서두의 A씨처럼 돌이킬 수 없는 상황에 부딪히게 됩니다. 공동명의를 잘못 실행했을 때 터지는 시한폭탄, 그 정체는 바로 ‘증여세’와 ‘자금출처조사’입니다.

가장 흔한 함정은 ‘자금 출처 증빙 없는 50:50 지분 설정’입니다. 남편의 소득으로 15억짜리 아파트를 구입하면서, 아내는 별다른 소득이 없음에도 불구하고 관행처럼 지분을 50%로 설정하는 경우를 생각해 봅시다. 남편이 아내에게 아파트 지분 50%, 즉 7억 5천만 원을 사실상 ‘증여’한 것으로 국세청은 판단합니다. 부부간 증여는 10년간 6억 원까지 공제되므로, 공제 한도를 초과하는 1억 5천만 원에 대해서는 증여세가 부과됩니다. 신고를 제때 하지 않았다면 무신고 가산세와 납부지연 가산세까지 더해져 그야말로 세금 폭탄이 되는 것입니다. 국세청은 등기 정보와 소득 정보를 모두 가지고 있기 때문에, 이런 자금 흐름의 불일치는 언젠가 반드시 포착됩니다.

두 번째 위험은 ‘재산권 행사의 제약’입니다. 공동명의 부동산은 말 그대로 공동 소유물입니다. 따라서 해당 부동산을 팔거나, 담보로 대출을 받거나, 전세를 놓는 등 모든 주요 법률 행위에는 반드시 공동명의자 전원의 동의가 필요합니다. 마치 자동차에 운전대가 두 개 달린 것과 같습니다. 두 운전자가 같은 방향으로 핸들을 돌릴 때는 문제가 없지만, 한 명이라도 다른 방향을 고집하면 차는 꼼짝도 할 수 없습니다. 부부 사이가 좋을 때는 문제가 되지 않지만, 관계가 틀어지거나 이혼 소송이라도 진행된다면 이 부동산은 누구도 마음대로 할 수 없는 ‘뜨거운 감자’로 전락하게 됩니다.

마지막으로 간과하기 쉬운 ‘건강보험료’ 문제가 있습니다. 소득이 없는 배우자가 남편의 직장가입자 피부양자로 등록되어 있었다고 가정해 봅시다. 공동명의로 고가의 주택을 소유하게 되면 재산 요건을 충족하지 못해 피부양자 자격을 잃고 지역가입자로 전환될 수 있습니다. 당장의 세금 몇 푼을 아끼려다 매달 수십만 원의 건강보험료를 평생 내야 하는 상황이 벌어질 수도 있는 것입니다.

이미 꼬여버린 공동명의, 해결책은

만약 이미 자금 출처 계획 없이 공동명의를 설정했거나, 관계 악화로 인해 재산권 행사에 어려움을 겪고 있다면 어떻게 해야 할까요? 엎질러진 물이라고 포기하기엔 이릅니다. 상황을 바로잡을 수 있는 몇 가지 합법적인 해결책이 존재합니다. 물론 각 방법에는 명확한 장단점이 따르므로 신중한 접근이 필요합니다.

첫째, 지분을 다시 이전하는 방법입니다.
가장 깔끔한 방법은 한쪽의 지분을 다른 쪽으로 완전히 넘겨 단독명의로 정리하는 것입니다. 여기에는 ‘매매’와 ‘증여’ 두 가지 방식이 있습니다. 부부간에도 지분을 사고팔 수 있는데, 이때는 반드시 시세에 맞는 적정한 가격으로 거래하고 대금이 오고 간 명확한 금융 기록을 남겨야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 간주될 위험이 있습니다. 지분을 파는 쪽은 양도세, 사는 쪽은 취득세를 내야 합니다. 반면, 증여는 한쪽이 대가 없이 지분을 넘기는 것으로, 받는 사람이 증여세를 부담하게 됩니다. 어느 쪽이 더 유리한지는 부동산의 취득가액, 현재 시세, 부부간 증여재산공제 잔여 한도 등에 따라 달라지므로 반드시 세무 전문가와 상담하여 유불리를 따져봐야 합니다.

둘째, ‘부담부증여’를 활용하는 것입니다.
부담부증여란 부동산 지분과 함께 해당 지분에 얽힌 담보대출(채무)까지 함께 넘기는 방식입니다. 예를 들어, 아내가 남편에게 시세 5억 원의 지분을 넘기는데, 이 지분에 담보대출 3억 원이 포함되어 있다고 가정해 봅시다. 이때 국세청은 채무 3억 원 부분은 유상으로 이전된 ‘양도’로 보고, 나머지 순자산 2억 원 부분만 ‘증여’로 봅니다. 이 경우 아내는 3억 원에 대한 양도세를, 남편은 2억 원에 대한 증여세와 전체 5억 원에 대한 취득세를 내게 됩니다. 복잡하지만, 상황에 따라 전체 세 부담을 줄일 수 있는 효과적인 전략이 될 수 있습니다.

셋째, 법원의 판단을 구하는 ‘공유물분할청구소송’입니다.
이는 주로 관계가 파탄에 이르러 협의가 불가능할 때 사용하는 최후의 수단입니다. 공동명의자 중 한 명이 법원에 이 부동산을 나누어 달라고 소송을 제기하는 것입니다. 법원은 현물로 분할(땅을 나누는 등)하거나, 그것이 불가능하면 부동산을 경매에 넘겨 그 대금을 지분대로 나누라고 판결할 수 있습니다. 다만 소송은 시간과 비용이 많이 들고, 경매로 넘어갈 경우 시세보다 낮은 가격에 팔릴 가능성이 크다는 점을 감수해야 합니다.

명한 공동명의 설계와 미래 전망

문제가 터진 뒤에 수습하는 것은 언제나 큰 비용을 치릅니다. 가장 좋은 방법은 처음부터 문제가 생기지 않도록 제대로 설계하는 것입니다. 공동명의를 단순한 유행이나 관행으로 따르지 않고, 우리 가족의 자산을 지키는 전략적 도구로 활용하기 위한 핵심 원칙을 기억해야 합니다.

가장 중요한 첫 번째 원칙은 ‘지분율은 실제 자금 기여도에 따라 결정한다’는 것입니다. 50대 50이라는 숫자에 얽매일 필요가 없습니다. 남편이 70%, 아내가 30%의 자금을 부담했다면 등기부등본에도 정확히 7:3으로 지분을 설정해야 합니다. 이것이 향후 발생할 수 있는 모든 증여세 논란을 원천 차단하는 가장 확실한 방법입니다. 이를 위해서는 계약 단계부터 각자의 자금 출처(예금, 대출, 부모로부터 증여받은 돈 등)를 명확히 하고, 모든 자금 이동은 반드시 금융계좌를 통해 투명한 기록을 남겨야 합니다.

두 번째, ‘공동명의 약정서’를 작성하는 것을 고려해볼 수 있습니다.
법적 의무는 아니지만, 공동명의자 간에 부동산의 관리, 처분, 수익 분배, 그리고 의견 충돌 시 해결 방법에 대해 미리 구체적으로 정해두는 계약서입니다. 예를 들어 ‘주택 매도 시에는 반드시 두 명 모두의 서면 동의를 거치되, 한쪽이 정당한 사유 없이 반대할 경우 다른 쪽이 시세 감정가액으로 지분을 인수할 수 있다’와 같은 조항을 넣는 식입니다. 이는 미래의 불확실성을 줄이고 감정적인 분쟁을 이성적인 계약의 영역으로 가져오는 안전장치 역할을 합니다.

미래를 전망해 본다면, 부동산 세금 정책은 계속해서 변화할 것입니다. 과거 정부에서 논의되었던 것처럼, 인별 과세 방식이 아닌 ‘가구 합산’ 과세 방식으로 종부세 등이 개편될 가능성도 배제할 수 없습니다. 만약 그렇게 된다면 공동명의를 통한 종부세 절세 효과는 사라지게 됩니다. 또한, 국세청의 빅데이터 분석 기술은 날로 발전하여 자금 출처가 불분명한 거래를 적발하는 능력이 더욱 정교해질 것입니다. 따라서 ‘일단 50:50으로 해놓고 버티면 괜찮겠지’라는 안일한 생각은 과거보다 훨씬 더 큰 위험을 초래할 것입니다. 결국 변하지 않는 진리는 ‘실질과세의 원칙’, 즉 서류상의 명의가 아니라 돈의 실제 주인을 기준으로 세금을 부과한다는 대원칙입니다.

공동명의는 분명 잘 설계되었을 때 부부의 자산을 함께 불리고 세금 부담을 더는 훌륭한 금융 도구입니다. 하지만 그 이면에는 엄격한 법적 책임과 세무적 검증 과정이 숨어있습니다. ‘남들이 다 하니까’라는 이유로, 혹은 단편적인 절세 효과만 보고 섣불리 결정해서는 안 됩니다.

중요한 것은 등기부등본에 누구의 이름을 올리느냐가 아니라, 그 부동산을 취득하기 위한 자금을 누가, 어떻게 마련했는지에 대한 명확한 사실과 증거입니다. 공동명의를 고려하고 있다면 계약서에 도장을 찍기 전에 먼저 배우자와 마주 앉아 각자의 자금 계획을 투명하게 공유하고, 그 기여도에 맞는 가장 합리적인 지분율을 설계하십시오. 그 신중한 첫걸음이 미래에 닥쳐올지 모를 세금 폭탄을 막고, 당신의 가정을 지키는 가장 견고한 방패가 되어줄 것입니다.